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2020年4月19日

楊書健 理財方案 欲言不止

楊書健: 【欲言不止】房託回購為股東創富

最近有讀者來信,問我如何看香港房託回購股票。眾所周知,領展(00823)直至一年前左右,一直都有回購股票,以保持每股盈利增長。於是讀者的問題很自然是為什麼其他房託不效法領展?

包括機構投資者在內,大部分投資者都是奧米投資者(註:音譯自英語OPMI──Outside, Passive, Minotiry Investor)。奧米投資者並非控股一方,投資賺蝕純粹基於每股的長期表現。

而股票的長期表現在乎於每股的估值增長。估值增長可以是每股盈利或股息增長,亦可以是淨資產值或公允價值的增長。

我在《這些房託值得買》列出,經過十幾年的實驗期之後,數據顯示每股股息增長得愈快的房託,長期回報就愈高。

該書詳細討論房託可以執行的各種營運、投資和融資策略,就是指出所謂房託是「類似定息產品」,只是說它受法律所限,必須派息,而並非指房託不需要考慮增長。

淨資產值相對易計

當然,生意增長愈快,長期表現愈好是放諸四海而皆準的道理,並非限於房託一個板塊。房託(及其他資產密集行業的股票)比較特別的是,因為每次投資都動用大額資金,所以必須同時考慮融資策略。這跟輕資產行業很不一樣。就算都是地產相關行業,酒店營運商增加旗下酒店數目,可以簽下新管理合同,本身並不牽涉大額投資。

回購是融資策略的工具,是房託動用資金的方法之一。因為房託的資產有價有巿,所以淨資產值相對容易計算。例如房託有10億股,而資產值100億元的話,每股的淨資產值就是10元。如果現時股價是7元,那麼房託回購股票,就等於用7元收購價值10元的資產,每股淨賺3元。

估值模型亦可以算出這個利潤。再套用上面的例子,如果管理層花了7億元收購一億股,那麼總股數就由10億股跌至9億股,總資產值則跌至93億元,每股的淨資產值就成了10.33元。換句話講,這間房託的每股淨資產值就上升了3.3%。在我書中,領展和第二位的置富拉開距離,也只是每年股息增長11%和9%的分別。所以可以額外再帶來兩三厘增長,並不宜看輕。

宜按計劃適量入市

當然,回購帶來增長,只有當股價對淨資產值有折讓的時候才有效。所以當領展股價追近淨資產值後,管理層亦開始暫停回購計劃。但是不少其他房託本來就有折讓,而且再經歷之前兩個月的股價下滑,現時股價對淨資產值的折讓更大。要每股淨資產值增加2%,部分房託或只需要回購4%的股票,實際上可以輕鬆做到,亦不會太影響現有槓桿率。

另外一重考慮則是,現金在管理層手中能否有其他更好用途。

房託過去幾年不容易收購資產,主因是巿場上其他有實力投資者的收購過程相對簡單。疫情發展至今,似乎投資者實力仍在,房託收購機會並沒有暴增。相反,自己股票反而沒有太多其他競爭者。

因此,房託最能夠趁低位入巿,為股東創富的方法,反而是落實一個兩三年的計劃,每年適量回購股票,以促進每股估值每年增長。

 

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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