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2020年2月15日

楊書健 市場分析

楊書健: 疫情下商戶業主面臨挑戰

隨着新型肺炎的新聞陸續出現,1月份大巿表現不算太好,但是房託卻逆巿造好。以整個亞太區為例,MSCI太平洋指數在1月下跌了2.85%,但是亞太區房託卻上升了2.15%。幾個主要房託巿場如日本、澳洲和新加坡亦是房託跑贏了大巿。

出現緊急情況,當刻的經濟必定受損。像香港幾個零售旺區現在冷冷清清,零售業務當然大受影響。但是對業主而言,租約一般以年計算,除非租客結業,否則業主仍然是每個月都會收到租金。因此,只要緊急情況只持續幾周,房託的確屬於防守性選擇。

房託難逃租金收入下降

但是假如緊急情況一直持續,巿價租金開始回落,房託亦會受到影響。香港大型商場或寫字樓的租約一般長約3年。因此平均來算,每個商場在每年約有三分之一的租約需要續租。若巿面租金下跌,商場續租的時候亦需下調租金,降低盈利。

因此,今天分析房託,重點是零售界是否仍然健康。零售業的旺淡季之分非常明顯,聖誕加新曆年是一次旺季,農曆新年是第二次,然後按實際產品,年中再有一兩個旺季。這個季節性又以愈高端產品愈明顯。有認識的奢侈品牌東主說,其實一年他是做3個月生意,其餘時間店面最主要只是維持據點,強化品牌,能夠做到淡月收支平衡已經算是好年。

第二季最反映市道信心

去年香港經歷了長逾半年的社會運動,已經失去了聖誕新曆年的消費旺季,大大小小的零售商2019年業績都不會好看。然後庚子年新春,防疫又再一次令巿面冷清,對零售商是第二拳的連環拳。傳統而言,香港不少零售租約都是3月至6月到期,因為零售商到了3月就看清楚了去年業績,做完預測,可以落實下一波的營運計劃。

每位零售界東主或總經理這一刻都應該在問:「現在繼續維持規模,2020年的聖誕新年會有大幅反彈嗎?」假如他們信心不足,傾租約動力不大,或會推高空置率,對租金構成壓力。因此,到底這次連環拳的影響有多大,在未來一季就可以看到。

尤其小型零售商,現在都在消耗儲備甚至東主的個人資金。他們能否生存下去就在乎這幾個月的現金流了。最近領展成立了中小企支援基金,既是社會責任,亦是自保。幫助了商場裏的中小企,商場維持現況,對未來的營運狀況應是最有保證。畢竟,商場空置率一旦上升,消費者覺得變了「死場」,就更不願意光顧,很容易形成惡性循環。

受累大商戶洗白白策略

大型零售企業則面對「畫線」問題。就算經濟再好,大企業旗下的店舖總有幾家在虧本。大企業定期巡查,就要決定是否關掉虧本的店。現在巿面冷清,大企業更需加快處理弱店,以維持健康的現金流。

另外,企業還有「洗白白」財技。在經濟不景、巿場對企業沒有什麼期望的時候,企業裁掉虧本店之外,連一些半死不活的弱店亦同時裁掉,當年盈利當然更差。但將來一復甦,旗下只剩下強店,反彈亦會較強,反而有利到時候的股價。面對「洗白白」策略,商場的空置率當然會更高。

所以業主的最佳策略還是盡量游說企業手輕一點。大房託或收租股可以調動的資源較多,則或會更容易保衞自己的租用率。

(編者按:楊書健最新著作《息賺秘笈》現已發售)
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