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2019年11月16日

冼健岷 理財方案

冼健岷: 【買樓】寬按保 呼吸Plan鬆綁

新一份《施政報告》聚焦於房屋及土地政策,市場原以為政府會闡述更多《土地收回條例》細節,積極從供應入手,但政府卻出乎市場預期,倍增自住物業按保上限。這一招固然助高收入但首期不足者「上車」,同時更拯救一班使用發展商「呼吸Plan」置業者。

最新自住物業的按保上限大幅放寬,九成按保的合資格物業價格上限由400萬元倍增至800萬元,八成按揭保險的合資格物業價格上限則上調至1000萬元。

有更多資金作其他用途

首批受惠者當然是一班有供款能力但未儲足首期的中產人士。在新措施下,入市首期減低,相對儲首期就較以前容易。原本800萬元的物業要準備320萬元首期,今天只需80萬元,供得起的前提下即可上車。

即使剛買1000萬元的物業,本按舊制只可借六成,亦可在未向銀行正式提取款項前,更改按揭計劃並轉用新制借八成,首期即可由400萬元減低至200萬元,原先籌備的200萬元又可作其他用途。

不過,銀行及按證公司需時重新處理申請,買家謹記確保能趕及在成交期前提取貸款,如有必要,應先與原業主商討延長成交期。

仍要符合供款佔入息比率

第二批受惠者正是前幾年做了發展商的「呼吸Plan」,意思是任何人(有呼吸的活人)申請也可獲批的超高成數按揭。

該種按揭計劃年期一般較短,幾年蜜月期過後,利率動輒上5至6厘,以往只能到銀行轉做六成按揭,但大多要補回差額 。

根據按證公司所說,物業價值如超過600萬元,可申請轉按,但不能套現,最多做八成按揭,不需要捱貴息,算是賺了。

值得注意的是,以往類似「呼吸Plan」的計劃甚至不問申請人的收入情況,如今雖則按保放寬,不用壓力測試,但仍要符合供款佔入息比率(DSR)50%要求,倘收入不夠,依然轉會不成。

今次按保放寬全城鬧爆,批評政府「托樓市」,然而,一個硬幣有兩面,從好的方向去想,放寬按保總算助「呼吸Plan」用家脫苦海。

債務沉重宜考慮清楚

在首期減少情況下,買家是否急於在經濟下行周期置業?筆者只能說「量力而為」,800萬元的物業,用盡九成按揭借720萬元,30年的總貸款連利息逾1000萬元,月供28000元,能肯定未來30年供款能力不減嗎?背負龐大債務,何時才達至財務自由?買樓是人生重要投資,考慮清楚,無悔才行事吧。

冼健岷

康宏理財

行政總裁

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