投資物業的時機向來都是一個無絕對答案的命題，以往地產界的專家都會不定期發表對入市時機的預測，但近十年專家們都改成「無需考慮時間點，有能力、有需要就要買」的口吻，無疑是因為物業已漸漸變成了香港人的All weather portfolio－「全天候式投資組合」。
以二按買樓注意風險
對於這個想法，筆者也不得不贊同。進入而立之年，成家立室則成為人生的重要目標，而想實現這一目標，物業是無法逃避的一個問題。近年來社會一直流行「有能力就先上車」，買樓被視為剛性需求，筆者是能夠理解的。對於早年已購入首層物業的「不惑一代」來說，第一層物業的按揭已經差不多供完，加上以當時買入價來算已經升值不少。由於香港目前處於低息環境，於是不少人計劃透過二按來支付第二層物業的首期，從而利用第二層樓的租金收益或是樓價升值後賣出，為自己的退休生活鋪平道路。
不過這其中涉及到幾個問題，第一，香港物業租金回報率持續受壓，據香港差餉物業估價署數據，2018年私人住宅細單位（40平方米以下）租金回報率跌至2.65%，單位愈大回報則更低。第二，未來房價升值空間有多少仍是未知數，而樓宇的流動性相對較低，若經濟環境不好，出手則會更加困難。此外，據美聯物業數據，2019年6月供樓負擔比率上升至62.4，幾乎是十年來的最高峰，供樓壓力相當大。
高息股回報高於租金
投資物業的邏輯無非是想長線投資，在未來有一筆穩定的收益，以保障退休後的生活。那麼其實相較於物業，有一類資產的風險性價比或更具投資價值，這類資產就是高派息股票。現在不少高質素、業務穩定的行業龍頭企業現金流狀況良好，派息穩定，每年派息率能有4%至5%，加上其每年盈利的增長，這類股票的回報每年可達6%至8%，比租金回報率高出很多。
其次此類股票的流動性普遍較好，尤其是在市況疲弱的時候，比之樓宇更容易兌現。目前低息環境有機會延續，利好亞洲高派息股票，而香港市場高息股票的平均估值處於較低位置，估值不算昂貴，加之全球經濟不振，貿易戰懸而未決，在如此波動的市況下，想作長線投資，高息股是一個進可攻退可守的不錯選擇。不少高息股都是行業中的龍頭企業，即使面對股價下跌，高派息正好作對沖，若牛市重臨，這些行業龍頭的股價亦會隨着大市首先上漲。
因此想實現美好的退休生活，除了投資物業，不妨考慮高派息股票或相關策略的基金，享受穩定派息、企業盈利增長的同時，更兼備靈活性。
李穎謙
