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2019年4月13日

楊書健 理財方案

楊書健: 本港房託新景象

不少資產類別在2019年第一季的表現都非常不錯,似乎從2018年的低位有不少的反彈。也許受惠於美國加息預期降低,亞太區的房託普遍錄得不錯的回報。以GPR/APREA的亞太區房託指數計算,第一季的回報超過11%。

冠君置富新高

除了房託板塊有不錯的回報之外,似乎本港的房託亦有了新景象。例如3隻巿值最大的本港房託之中,排行第二的冠君產業信託以及第三的置富產業信託第一季的回報都跑贏了領展。在基本面而言,香港寫字樓和商舖租金持續上升。例如筆者在2月就曾經在《信報》報告香港中環甲級寫字樓租金冠絕全球,港島東和九龍東的租金亦比不少歐洲及亞洲的歷史名城更高。除了單呎價高之外,租金上升幅度亦不低,因此利好一眾房託以及收租股亦不意外。

另外,隨着冠君及置富股價上升,創出歷史新高,亦可能令整個香港房屋市場更加健康。長久以來,亞太區房託主要集中在澳洲、日本、新加坡以及香港,當中香港只佔亞太區房託總市值的10%為最小。在其他市場房託都佔了當地地產股市值四、五成或更高的比重,相對香港房託只佔整體地產股不足10%,更顯得香港房託發展較慢。

市場發展不均

而且討論香港房託又長期集中在領展。長期以來,領展佔了全港房託市值的六成以上,又是恒生指數成分股。在亞洲房託之中,以領展的市值最大。就算跟全球的商舖房託相比,領展的市值亦是第二大,僅次於美國的Simon Properties。這幾個因素加起來,令領展的能見度遠比其他房託為高。在香港或者新加坡沒有辦公室的環球基金或者機構投資者,往往只認識領展。因此看好香港商業樓市的時候,環球基金最快的投資策略是買入領展,就令香港房託市場發展更不平均。

擺脫一支獨大

房託最大的特點,是法例規定必須將大部分或全數淨資產以股息形式派發。這個要求令房託派息率較高,又讓投資者可以自行再分配收回來的租金收入,本來是投資房託最大的優點。但這個要求亦令房託缺乏自然增長的新資金。要持續收購資產,房託一般都需要以發行新股的方式集資。亞太區其他3個經濟體的房託都有定期集資,用以投資新資產。之後房託管理層再以轉型、改裝、換租客等策略,逐漸提升資產價值。

冠君及置富上季回報跑贏領展,當中固然有管理層的努力。股價回順或會增加管理層可以選用的策略。再加上內地有物流倉經營者最近在香港交易所正式提交了上市申請,亦會增加各類商業地產在本港市場的活力。因此,如果發展持續暢順,也許今年內香港房託就能擺脫一支獨大的狀況,變成更有競爭力的板塊。對個人投資者來說,增加合理的投資選擇亦屬良好發展。

楊書健

安泓投資

投資總監

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