中國內地的房地產業正在構建長效機制，進入了一個「市場歸市場，保障歸保障」，市場和保障兩者各司其職的階段。新政策強調落實地方的主體責任，穩定市場參與主體的預期及資產價格，推進租賃住房等制度建設。信貸環境的改善也為房地產銷售復甦奠定基礎。由於政策觸底，按揭貸款利率下降，一二線城市的市場開發復甦。二手市場景氣已說明需求端的熱度。過去3周，19個熱點城市的二手交易同比增長近30%。我們預計新房的推貨高峰即將到來，一手房成交也將好轉。以此為契機，我們預測2019全年房地產開發投資按年增長3.8%，剔除土地因素則為增長6.8%；房屋竣工面積按年增長6.5%，新開工規模和2018年基本持平。當前地產板塊的選股風格偏於追求彈性。中長期來看，我們認為規模較大、拿地融資和銷售優勢都較突出的大企業具備競爭優勢。但短期內，關鍵因素包括3月銷售的彈性，企業的資金成本、槓桿率和毛利率水平。
隨着地產企業資金鏈轉暖，投資意願和能力增強，建築、建材、鋼鐵、工程機械等行業需求有所提升。但直接面向房地產開發商的企業不免面臨利潤受限和應收佔款問題。更為受惠的反倒是不以開發商為主要客戶且具備一定技術壁壘（或產品不可替代性）的產業，如挖掘機、混凝土機械、重卡、鋼鐵、水泥等板塊。
同時，竣工面積的復甦也值得期待。2019年竣工計劃普遍較大。隨着開發商資金鏈的轉好，必要的竣工也會提上議事日程。我們認為，最早在3月，最遲到7月，房屋竣工面積增速就會明顯回暖。面向消費者的板塊（廚電、家居等）、定製精裝、物業管理、後地產消費相關的家電零售，以及銅鋁等行業最為受惠。相比主要面向開發企業的行業而言，這些後地產周期的行業往往與地產有更緊密的關聯（相比之下，原材料、工程機械等用途更為複雜多元，一般都和基建等相關），而且沒有明顯的應收款回收壓力。對這些企業而言，最大的挑戰就是究竟房屋交付（主要影響因素是竣工面積）何時才能結束負增長。從開發企業2019年的年度竣工計劃來看，房屋交付的高峰期雖然有可能遲到，但不會缺席，我們對這些產業的投資前景保持樂觀。
綜上所述，投資者可關注泛地產產業鏈。地產板塊以外，還建議包括與地產投資相關的建築、建材、工程機械、鋼鐵、有色金屬的銅、鋁等行業；與地產銷售相關並受益於竣工復甦的公司，如面向企業和面向消費者的裝修服務商、家電家居供應商等。風險方面，我們提醒投資者關注房地產調控加碼的風險；從長周期角度看，房屋銷售面積接近頂部，因此長周期增長空間或許有限。
中信証券經紀（香港）投資諮詢服務部
