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2019年2月2日

楊書健 理財方案

楊書健: 香港寫字樓租金升顯經濟實力

根據仲量聯行最近的數字,香港中環的寫字樓租金以每年每呎338美元(約每月每呎220港元)冠絕全球,拋離了排行第二的紐約中城區接近六成。香港樓價貴當然不是意外,但是除了中環之外,香港其餘寫字樓樞紐的租金亦不便宜。港島東的租金在全球排行第12,略遜上海浦東,但卻跑贏了東京新宿。略為意外的是九龍東在全球亦排行第31,跑贏了日內瓦、巴黎、蘇黎世、法蘭克福等歐洲名城。

上世紀的九十年代,香港的寫字樓總樓面與世界級大都會仍有一段距離,出現升浪不為意外。但是經過十幾年的努力,九龍東和港島東的供應已具規模,全港的總樓面超過七千萬呎,較紐約和倫敦的約一億呎寫字樓相比,距離縮少了很多。

經濟實力與紐約倫敦相當

樓價上升,買家收購的原因可以是自用、投資,甚至非商業的情感因素,動機並不單一。但是租金上升,背後是實體需求帶動,是全球各地企業用錢投票的結果。因此,這一波升浪反映了香港的經濟實力,已經和紐約倫敦並駕齊驅。

英國智庫機構Z/YenY/GEN所編制的全球金融中心指數,自2007年起一年兩度為所有金融中心評分。香港第一次的得分為690分,雖仍位列探花,但距離倫敦和紐約都超過100分。到了去年9月的第24次評選,香港得分為783分,只落後紐約5分、倫敦3分。這印證了香港這十年來雖然經歷了風風雨雨,但是客觀而言,整體進步不少,毋需妄自菲薄。

香港的硬件優勢例如地理位置和政治制度等,小學常識科亦需背誦,早是全城共識。最影響整體租金的也許是低稅率。其他城巿的商業所得稅較高,公司在其他方面所能負擔的成本相對較低,願意付出的租金也許亦會較低。

中層員工執行力冠亞洲

香港亦有軟件優勢,尤其是人才方面,但可能只有長期與亞洲各地合作才能看到。例如不少秘書都可以做到兩文三語,中英文書信或電郵來往完全沒有問題,就不是每個亞洲城巿所能做到。我在其他城巿,簡單公文都經常要手寫初稿,再交由當地團隊打成電郵。

而且現代的秘書職系在公司的⻆色愈來愈吃重。十餘年前,該職系先演化出辦公室經理,公司大小庶務,大至各式法定文件,小至公司茶水間的貨源,都是辦公室經理的責任。後來辦公室經理又再細分成執行經理、營運經理等。公司舉辦一個項目,優良的執行經理可以辦得有聲有色,老闆不用擔心。又例如兩邊老闆傾妥了生意初步條款,如果細節不太複雜,中間的各式文件往來都可以交由營運經理負責,甚少出現問題。

香港中層員工的執行力在亞洲可算是無出其右。這也許是各地企業都願意來港開設業務的原因。企業在外地開業都會派出高層負責決策,但是執行決策,則往往依靠當地中層。因此,香港中層的執行力其實才是香港最大的軟實力,最會影響香港的長期租金。

楊書健

安泓投資

投資總監

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