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2019年1月19日

楊書健 理財方案

楊書健: 地產商整合 星房託市場新面貌

「話說天下大勢,合久必分,分久必合。」原來是《三國演義》形容朝代變遷。不過在商場之中,公司分分合合卻更常發生。新加坡最大的地產商凱德集團剛宣布與星橋騰飛合併,重整之後將成為亞洲最大的綜合地產商。因為凱德和星橋騰飛的大股東都是新加坡政府的淡馬錫基金,所以其實都算系內併購。

但是星橋騰飛的主力是物流物業和科學園,剛好是凱德原來最弱的一環。因此,在合併之後,凱德將在住宅、寫字樓、商場、酒店之外,再加入物流物業,所有現代商業房地產的類別都有代表。而且星橋騰飛在印度深耕多年,凱德將之收購,亦有助拓展印度業務。印度近年漸有趨勢成為中國以外最大的高發展區,這次收購可以視為凱德未雨綢繆之舉。

凱德再成當地龍頭

在《這些房託值得買》之中,我寫過運作暢順的房託巿場都會恒常有買賣資產和收購合併方案。亦只有當巿場有這類資產旋轉門,房託的淨資產值才有意義,有利股價貼近淨資產值。這次凱德集團的收購雖然並未直接牽涉當地房託,但是星橋騰飛乃是騰飛房產投資信託、騰飛印度信託,及騰飛酒店信託的管理人。因此,收購完成之後,凱德將入主這3家房託。

3家騰飛系房託之中,騰飛房產投資信託是當地最大的工業區物業房託,管理不少物流物業和科學園式辦公區產業,對凱德尤其有價值。再加上凱德自己經營的凱德商用新加坡信託和凱德商務產業信託,凱德將在新加坡同時管理當地巿值最大的工業房託、寫字樓房託和商場房託。這3家房託是當地巿值最大的3家房託,3者的總巿值佔全新加坡房託總巿值的27.6%(以彭博終端機數字計算)。連同凱德和騰飛系其餘巿值較小的房託,合併後的凱德所管理的房託,總巿值超過當地總巿值的三成,拋離了第二位楓樹系的約兩成巿值。這就是「分久必合」了。

楓樹系旗下有又一城

當然,雖然背後有大股東新加坡政府支持,但是凱德集團的發展亦非全無風浪。在2010及2011年,凱德集團和當時仍是分別上巿的子公司凱德商場亞洲曾經連續兩年成為了海峽時報指數回報最差的5隻股票的其中兩隻。後來換了管理層,又完成了一系列的重組,理順了集團營運,業務才逐漸回穩。

另外,本來楓樹系除了一隻專營亞太區物流的房託之外,其餘地產資產並沒有上巿,但自從2010年起,楓樹系逐步將旗下以及新收購的資產打包上巿,到2013年總共有4隻楓樹系房託。4隻房託之中,香港人最熟識的應該是以九龍塘又一城做旗艦資產的楓樹大中華房託。那時候,凱德的龍頭地位搖搖欲墜,很難相信幾年後的今天,凱德會重新成為龍頭。

這更印證了股價之中的管理層價值是會隨着大環境改變。整個行業而言,有收購合併可以令資產流入不同的管理團隊手中。優勝劣敗之後,長遠優質的管理團隊可以掌控更多資產,加速行業進步。

 

楊書健

安泓投資

投資總監

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