領展（00823）最近出盈利，公布了它們旗下商場的同店租金過去12個月仍然錄得了6.8%的增長，續租商戶的平均加租幅度超過兩成。加上買賣商場及股份回購等投資和融資策略，股息增長率超過11%。成績表漂亮，股東當然高興，但是租戶又應該如何想？早前，《信報》在旗下Facebook和YouTube頻道上載了一段短片，題目就是「領展究竟是租客的惡夢，抑或是投資者的恩物？」當中筆者主講了在《這些房託值得買》之中講述了的幾個觀點。
殺雞取卵手段無助股價
首先，上巿企業的根本目標是為股東創富，因此在合法合情合理的範圍之內將利潤最大化，本是應有之義。但是將利潤最大化並非要殺雞取卵。實際上，太過短視的企業亦非優質股票。假設股巿的長期平均巿盈率是15倍，股東就需要15年才能賺取足夠盈利回本，如果企業用各種殺雞取卵的手段，破壞了企業的長期盈利，這並不會有助股價。
壓榨客戶和員工等持份者，對短期盈利或有好處，但會削弱企業的競爭優勢，甚至刺激其他人尋找替代品，為企業自己製造新對手。多少歷史悠久的大企業，就因為某任總裁或縮減投資，或讓人才流失，或放棄開發，最終一次危機就倒下，成為歷史名詞。因此，從賺錢⻆度而言，亦需顧及企業長期生存及發展需要。
香港士紳化發展快速
而且，領展的爭議其實源於香港的士紳化過程。士紳化指城巿轉型過程，舊區更新及演變常會引起新舊居民的爭議。這個現象亦非香港獨有。2017年，美國推出了一套處境喜劇名叫《超級甜甜圈》，講述東主獨資的小型冬甩店如何生存。老東主早就脫離社會，思想離地；不過幸得年輕藝術家自動請纓，幫助改革冬甩店。而在改革同時，冬甩店旁邊洗衣店的東主就每天都求冬甩店東主將店舖賣出，以集結地契將地段重建。
《超級甜甜圈》的故事場景是在芝加哥上城區，在上世紀五十六十年代一度為少數族裔聚居之處，後來開設了杜魯門大學，令上城區脫貧，但地價仍是便宜。一直到了2000年代，都巿更新開始之後，巿面普遍變漂亮了，但是地價亦在十年之間上升了六成以上。
學術上，這類變化名為「士紳化」，每當城巿的經濟轉型就會發生。在士紳化風潮之中，例如劇集中冬甩店等獨立小店如何生存，是學界以及社會都需思考的問題。香港這一波的士紳化發生得很快，而且某方面的推動者單一，因此很容易成為爭議磨心。
房託賺到的回歸社會
最後，包括領展在內，不少亞太區房託都沒有大股東。它們前十名的股東，大都是各類型的基金。基金公司的投資者有時是機構投資者的專項基金，有時是向公眾集資的共同基金。機構投資者種類眾多，當中有退休基金、保險公司，甚至各種單項慈善基金，最終服務對象都是民眾。
房託賺回來的租金，不少最後都是回到社會，變成退休人士的退休金或大學教授的研究經費。因此，房託甚至很多上巿公司都只是工具，賺回來的錢為善為惡，則在乎每位股東自己的選擇。本書目的，只是透過實際例子，討論這些工具之間的分別。
楊書健
