聯博目前看好美國房地產市場。我們所見，美國的就業市場正在不斷改善，當地失業率持續下降，而愈來愈多美國人能夠找到工作，並有能力置業；與此同時，美國房屋供應量見緊縮，因此我們認為未來數年，美國的房地產價格仍有向上的空間。
投資者應如何把握當中的投資機會？我們不妨從一個債券的角度分析，目前市面上出現新發行的按揭抵押證券（MBS），而這類債券的息率全部都是浮動利率，在加息的環境下變得更加吸引。
每當大家聽到「按揭貸款」（Mortgage）這個名詞，可能會聯想起2008年之前的「次級按揭貸款」（Subprime mortgages）。事實上，我們目前並不是建議大家投資「次級按揭貸款」。美國按揭市場已經經歷過一個非常全面性的改變。2008年之前，任何人在美國都可以取得按揭，因為當時按揭市場貸款的標準非常寬鬆，當時部分銀行更提供一類按揭，俗稱「Ninja貸款」，「Ninja」的意思是「無收入、無工作、無資產」，這類按揭用作次級按揭抵押證券的抵押，而正是這類次級按揭抵押證券產生了上一次的金融海嘯。
目前按揭審查更嚴格
時至今日，美國按揭市場已經歷了180度的轉變，按揭貸款的標準變得更加嚴格，目前在美國申請貸款實在一點不容易。舉例，在2014年，美國聯儲局前任主席貝南奇曾經在一次演講時被問及他對於美國按揭市場的看法，當時他透露，當年其實曾被銀行拒絕他自己本人的按揭申請，連貝南奇都借不到貸款，便可知道當時的審查有多嚴格。
正由於這嚴格的審查，為市場產生一個投資機會。目前房地美及房利美的資產負債表上的按揭，其基本面非常穩健，即使稍微較高風險的按揭比重自2008年之後亦下降了不少，比重目前是少於2%，即表示98%的按揭屬於低風險的按揭。至於美國的「個人信用分數」已經由710上升至750，反映債券的基本面是非常之強。
因此聯博預期，債券違約率將於未來十年內會保持非常低的水平，可能只是0.2%。更樂觀的是，這類債券違約率實際上比我們的預期還要低。在偏低的違約率下，這類債券息率相當吸引，今時今日可以提供3.5至7厘的浮動利率。值得留意的是，這類債券全部都可以提早贖回，所以我們認為未來十年內，這類債券可為投資者提供更加可靠的浮動利率經驗，債券票息可追隨1個月倫敦銀行同業拆息（LIBOR）的走勢。
踏入2018年，市場對美國聯儲局加息預期升溫，這類債券的票息平均仍有向上的空間。我們認為，投資者不應只考慮住宅的按揭抵押證劵，應該考慮將投資組合更加分散化，配置於其他證券化的資產。這有助於降低投資組合的風險，同時可以提供到一個更良好的風險調整過後的按揭收益。
梁文偉
