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2018年8月28日

王良享 宏觀分析 良言共享

王良享: 加息周期下 吼新加坡房託

市況波動,人民銀行一句逆周期因子其實已經於早前重啓,人民幣反彈1%以上,港股反彈600點。美國聯儲局主席鮑威爾舊聞重用,說明聯儲局不會因通脹上升引致過激行動,加快加息,美滙指數立挫0.6%。就兩者的波幅而論,似乎市場較易接受中美談判將有突破,有利港股及人民幣,而不太相信單憑美國總統特朗普的幾句說話,就可影響聯儲局的獨立性,美元下跌幅度因此不及人民幣上升幅度,港股反彈亦高於美股。由於總統權限對貿易事宜的決定權頗大,而聯儲局則受國會憲法賦予權力及義務,這個反應,實在非常合乎邏輯。

房託提供穩定現金流

美國加息,環球央行排着隊退市是這個經濟循環必經之路,問題是利率回升對哪種資產有殺傷力?哪類股份的抗跌力高,對利率上升不敏感,甚至受惠?去年5月中,筆者在訪問中曾推薦3隻港股作自製年金,分別是滙控(00005)、香港電訊(06823)及越秀房產信託基金(00405),當時價位分別為68元、10元及4.6元,派息則分別為5%、6.3%及7%。其後滙控曾上升至86元,越秀房託亦高見5.6元。

筆者為何要推薦房地產信託作加息周期中的較低風險投資?原因很簡單,除經濟衰退或蕭條期之外,一般房託內的物業租金都能隨着通脹上升而向上調,是低波動性、流動性佳的資產。

在美國加息以及貿易戰等不明朗因素下,股票市場的波動隨之而上升,新興市場貨幣急挫亦令到亞洲貨幣貶值壓力上升,在信貸緊張與美元走強的環境當中,投資者應該適當配置一些具有穩定現金流以及專注基本需求的行業,其中,房地產信託(REIT)是表表者。

部分房託涉高科技行業

此類資產大部分以公募形式於交易所上市,可以像個股般買賣,結構則以信託方式投資於房地產項目,旨在為投資者獲取租金回報的同時,亦享受項目資產價值的上升。由於監管當局大多規定此等信託必須將淨收入的90%以上分派給投資者,因此信託派息較一般股份高,可介乎4.5%至6.5%之間。

由於其特性介乎股票與債券之間,房地產信託的價格波動率一般都會比房地產股票低,惟於選擇房地產信託投資標的時,亦應注意宏觀經濟因素、物業的屬性及功用、借貸的槓桿比例及企業管治。在亞洲區,新加坡的房地產信託基金市場規模僅次於日本,政府有優惠稅務政策及完善法律框架支持,而且有部分更與新經濟息息相關,例如有部分房託的資產側重於高科技行業,託有科學園區或數據中心;亦有房託專注於包括共用空間的服務式住宅的發展;更有擁有市中心10個以上甲級寫字樓大廈的大型商廈及停車場的房託,市場深度充足。

過去15年間,標普新加坡房託總回報指數從100上升至579.91(8月14日),平均年回報率為32%,今年2月初此指數因美國10年期國債孳息率忽然彈升至接近3厘,而從歷史高位的605回調,至6月底見年內低位的533.3,下跌幅度達12%,完成一波因利率上升而引發的房託股價下跌,令以後股價更穩定。

上文提到,美國通脹有上升壓力,而近期亞洲貨幣貶值亦可能引發輸入通脹。由於房託物業的租值可較靈活地隨着通脹調升,因此兼具對沖通脹壓力的功能。此外,在亞洲區,新加坡是經常賬盈餘佔國內生產總值最高的國家,達18.95%,新加坡因此被視為一個區域性的避風港。當新興市場特別波動時,新加坡元的貶值壓力比較少,亦是新加坡REIT可取的一個重要因素。

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