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2018年7月21日

楊書健 理財方案

楊書健: 投資必先了解公司策略

自從兩年前,筆者出版第一本房託專書《投資房託全手冊》之後,碰上了不少人提出關於房託的問題。筆者是基金管理公司的投資總監,而公司其中一個主力是投資亞太區房託,因此職責上需要向機構和個人投資者解釋這個資產類別。另外,在兩家大學兼職教授地產投資理論,又需向同學講解房託。再加上社交場合亦有不少朋友詢問如何揀股,亦往往會涉及房託。

投資者、同學以及其他好友的問題,實際都環繞着如何選擇房託。畢竟經過近20年的發展之後,房託由當初只在澳洲和紐西蘭上巿,只有7.8億美元的巿值,到今天全亞太區超過240隻房託,總巿值超過3200億美元。投資者當然會問,為什麼有房託可以在上巿10年之間,股價和巿值上升幾近10倍,同時亦有房託在上巿10年之後,股價幾乎原地踏步?

創造價值有點難捉摸

分析師有時會說,長期升值的股票(包括房託),管理層都會創造價值。這個詞語有點玄,但是實際上就是說,優質的管理層可以令房託的每股淨資產值穩步上升。假如淨資產值有穩定增長,自然會吸引海內外的投資者,一直支持股價上升,令股東在中長期受惠。

的確,有時候正如前輩曹仁超先生所說的「有智慧不如趁勢」,當房託管有的資產所處的經濟體樓價欣欣向榮,一眾房託的表現也會偏好。但是優質房託管理層不止滿足於此,他們更會把握機會,在好巿的時候擴張版圖、提升資產質素,從而令增長比同儕更高,股價回報亦跑贏大巿。

管理策略圍繞3方面

筆者新書《這些房託值得買》由信報出版,重點討論策略。學術講法就是要「創造價值」。玄之又玄的「創造價值」,指的就是管理策略如何能夠提升股票的估值。談到管理策略,離不開三個層面:營運、投資以及融資。但是三者的根本目的都是提高公司的每股盈利,繼而提升估值,最終刺激股價上升。

再簡化一點,就是如何開源節流。開源比較容易理解。本書先討論房託的營運策略,如何改善現有資產,提升資產對租客的價值,令他們願意交更多租金。之後再討論房託拓展海外業務,以及開發新資產所面對的問題。這些投資策略背後都是動用資金收購或發展新資產,以製造新的現金流。

做大生意怕息唔怕蝕

節流則或比較難懂。恒基創辦人李兆基先生有句名言:「小生意怕蝕唔怕息,大生意怕息唔怕蝕。」個人或中小企理財,節流的重點是省卻成本。但省卻成本只是大公司節流的第一步。大公司最大的成本反而是資金成本。對於100億元的公司,若資金成本降0.5%,就能為股東省下5000萬元。省卻成本要達到同樣目的,所花的功夫必定是以倍數計算。而決定資金成本的,就是公司的風險水平。

所以我們討論國際投資和開發業務,重點之一就是企業如何降低風險以降低資金成本。另外,本書亦會討論巿場失效,以及現金、債劵及股票發行等融資策略。這些細節都牽涉到房託的融資,當融資處理得宜,降低了資金成本,就是企業更大的節流。

房託的估值建基於淨資產值,「營運、投資、融資」3種策略的核心目的,都是提升每股的淨資產值。中長期表現依靠管理層的策略,因為這些策略大都需要一段時間才能落實。在幾個月的光景之內,管理層對股票的影響反而比不上大巿的政治經濟因素,但是3年後的淨資產值,卻在乎於管理層今天的策略。

楊書健

安泓投資

投資總監

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