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2018年6月7日

陸庭龍 理財方案

陸庭龍: 車位呎價貴過豪宅

近日九龍何文田一個豪宅屋苑的車位以破紀錄的600萬元成交,登上了不少財經媒體頭版。筆者記得去年也寫過一篇「車位貴過樓 價值如何定」(2017年6月15日)的文章,也是源於西環一幢豪宅的一個車位以518萬元成交。時間相差約一年,這些昂貴車位價格便上升接近一百萬,大家可能覺得誇張吧?還未算。

筆者一位朋友幾年前購入了港島南區一個豪宅單位,本打算給兒子結婚後居住的,後來兒子有別的安排,單位便作放租之用。當時發展商將所有車位只租不賣,及後才分批少量放售,售價約在二百萬元水平。5月時,這個出租單位的租客通知我朋友,說大業主放售少量車位,每個叫價280萬元。這位租客說正考慮購入一個車位自用,因為有實際需要,而且銀碼負擔得來,租客後來「還價」220萬元。

稀有商品有利價格升

朋友是資深的物業投資者,手上資金也充裕,便致電給發展商「摸底」,得來的反應是鐵價不二,朋友二話不說便以280萬元購入兩個車位。發展商賣出兩個車位後,餘下的便提價至350萬元。一個星期後,這位租客無奈以350萬元成交,只是相差7天,這個車位的價格便上升了70萬元。遲了一個星期,每天的額外成本是10萬元,比一些五星級酒店的總統套房還要貴,相比之下,何文田那個以600萬元成交的車位,對上一個同屋苑的車位是2月份以490萬成交的,時間相差了120天,每天的額外升幅不過萬元。

很多人會將車位的價格與住宅價格作比較,得出的結論是一個車位的價格可以買入一個小型住宅單位,似乎不值。住宅可以供人入住,車位只是停置汽車,這錢用不得其所。其實只是價值觀和功能的問題。那些將住宅單位與車位價值比較的人,心底裏假設這筆錢只能在住宅和車位兩者中二選其一,住的問題還未解決,買車位來幹麼?現實是有些人可以住宅和車位一起買,考慮的是負擔能力和資產價格的前景。

車位或較住宅更值博

其次是功能的問題,住宅的功能是給人居住,車位是停泊車輛的,看你需要哪樣功能多些,或兩者都需要而又可以同時負擔,沒有直接比較的必要。如果目的是投資,住宅和車位都是商品,要考慮的是交易成本、流動性、稀有性和升值潛能等。比較之下,車位的交易成本和值博率似乎較住宅更勝一籌。

以呎價比較意義不大

如果香港的土地供應未能滿足現時人口和未來增長的需求,所有在土地上的建築物,不管其功能為何,皆是稀有資源,以呎價或總額大小計算,均會出現屢創新高的情況。因此,將車位、公屋、居屋、村屋、屋苑式住宅、豪宅、獨立屋、廠廈、寫字樓、商舖等的呎價來作比較,意義不大,每樣物業的呎價高與低只反映不同程度的購買力和喜好而已。

投資者和用家在不同類別的物業內「游走」,低買高賣,當中都涉及風險,要清楚自己對風險的承受程度,量力而為。

陸庭龍

恒生

私人銀行及信託服務主管

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