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2018年5月26日

楊書健 理財方案

楊書健: 物流房託在市場冒起

本月政府招標出售屯門的物流用地,土地面積達32萬平方呎,最多可建達80萬平方呎的物流作業空間。這幅土地經由尚在興建的「屯門至赤鱲角連接路」連接到港珠澳大橋的香港口岸人工島,再由人工島接駁到機場、港珠澳大橋,以及東涌一帶。物流作業講求物流速度,倘道路接駁四通八達,作業者能夠輕易連接到不同區域,是這類資產的一大優點。這塊土地對物流資產的投資者而言非常吸引,所以吸引了新地(00016)、信置(00083)、嘉里(00683)、新創建(00659)等傳統港資發展商投標。不過地皮最終由澳洲上巿的嘉民房託(Goodman)以27.8億元投得。

環觀全球房託的發展,往往都始於寫字樓和商場。但是物流資產卻是緊隨其後,在較發達的房託巿場,一般都是第三大的資產類別。而嘉民就是全球數一數二的物流房託,資產遍布全球。雖然嘉民是澳洲房託,但它在香港管理的物流資產達1500萬呎,應該是香港最大的物流倉業主。以樓價計算,嘉民的本港資產亦佔集團旗下資產約15%。香港是繼悉尼之後,嘉民的第二大巿場。由此可見,香港並非沒有物流資產,只是因為最大的投資者乃海外房託,而且普羅大眾日常不會有所接觸,所以大家都甚少留意。

20年前,物流物業剛開始發展的時候,主要租戶是負責傳送郵件的快遞公司和負責供應零售商的出入口商(如本港的利豐(00494))。物流商每天處理的貨量很多,需要完善的系統,保證運貨過程暢順。完善的物流系統一般會將貨源集中在物流中心,在中心完成各種工序後,再運送出去。因此,物流中心是物流商的心臟,所有的規劃都以此為核心。但是另一方面,持有地產資產並非現代物流商的核心業務,所以他們都有誘因,與物流房託達成長期協議,以10年或以上的租賃期承租物流中心。

網購流行造就新型租戶

近年網購逐漸流行,就為物流房託提供了另一類型的租戶。例如香港電視(01137)的網購平台,在顧客下單之後,港視需要按單執貨,就必需有物流作業空間。因此,綜合新聞報道,過去兩年,港視已經租下了3層的物流倉,而且又補了地價,將原來的電視製作中心的部分空間,改成了物流作業空間。

另外,隨着科技進步,物流倉亦逐漸改由機械人操作。一方面,人手需求大減,另一方面又減低了人手錯誤,降低了失誤率。不過,有時候法律卻未必能追上科技發展。像香港電視主席王維基先生就曾在訪問中說,在2017年他們改裝自己的資產成為物流作業中心的時候,就對政府明言這是機械倉,大部分日常運作都由機械人處理,每天上班的只是幾位照顧機械人的工程師。但因為現時法例是在人手做物流的年代通過,所以政府假設物流倉必定員工眾多,物流倉必需按空間加設一定比例的洗手間數目。因此一間3萬呎的機械倉,就算員工數目不足10人,亦需男女廁各十餘間。

這個在行內變成笑話的例子,筆者有時演講亦會提及。而物流房託因為業務專一,往往可以更了解這些需求,妥善處理發展項目。正因如此,物流房託已經漸成趨勢,在亞太區有超過10間專營的房託。

楊書健

安泓投資

投資總監

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