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2018年5月12日

楊書健 理財方案

楊書健: 尋找非傳統地產投資機會

澳洲的地產基金協會在4月底召開了題為「新地平線:研究新地產機會」的年度會議。例如寫字樓、商場和物流資產等傳統地產資產類別,近年價格節節上升,租金回報率愈跌愈低,機構投資者亦因此開始關注非傳統的資產類別,希望找到新的投資目標。

物流貨倉成傳統類別

其實物流資產在上世紀九十年代才被納入傳統地產類別。當時外國開始出現自動化倉庫,以機械人搬運貨物,物流商不再滿足於當時的貨倉資產,而需要另覓能符合機械作業要求的新產品。再加上大型物流商因應這一波全球化,需要在不同國家開設物流中心,親身興建物流倉庫風險或會太大。一些房託願意配合它們的發展,發展了「先出租,後興建」的模式,先與物流商簽下租約,再按要求興建物流倉庫,落成之後就由物流商長期租用。這個方法解決了貨倉找不到租客的風險,令大型機構投資者都願意投資。結果,物流貨倉就成為了第三大傳統地產類別。

在上世紀九十年代,酒店業亦出現了業權和營運分家,繼而令酒店資產逐漸為某些投資者所接受。在1993年,原本同時為業主和營運商的萬豪酒店集團,將自己分拆為擁有資產的房託和擁有品牌的營運商。這個策略為酒店業主剔走營運風險,令酒店物業更為機構投資者所接受。

對於進取型的機構投資者和服務他們的基金經理而言,尋找新資產的誘因在於機構化時候的樓價升幅。例如當日物流資產壯大,租金回報率就收窄至接近傳統寫字樓水平,在某些國家下跌了約兩厘。換成樓價,這兩厘的跌幅則變成了約25%的樓價升幅。而且這個升幅是來自物流資產的融資方法有變,獨立於大巿升幅。

3個新地產資產類別

因此,現時傳統資產升幅不少,機構投資者願意審視新提案之際,的確是時候思考在物流和酒店之外,什麼新資產類別可以得到一眾機構投資者接受。當然,這些類別會因應個別經濟體的情況而有所不同。在澳洲,上述的年度會議就選擇了3個類別:複數家庭住宅、學生宿舍和醫療設施。

其中,複數家庭住宅對我們香港人絕不陌生,實際就是全幢出租的服務式住宅。不過,外國家庭只要有經濟能力,一般都在婚後選擇獨立或半獨立屋,所以服務式住宅如何找到並且留住較高級的客戶,就是要思考的問題。

各類別面對不同挑戰

學生宿舍亦為人熟識。高等教育是澳洲最大的出口服務業,去年為經濟貢獻了超過320億澳元,服務了約80萬名留學生。學生宿舍的面積較小,配套又不足,很難服務學生以外的人群。因此,如何吸引學生,就絕對會影響資產的長遠價值。

醫療資產的直接租客是醫院集團,沒有尋找租客的煩惱,但是醫院最花錢的是各種專業儀器,部分如水電冷氣等不容易與建築物的磚頭分離;部分體積龐大,每次搬運都需要拆牆。如何界定各項花費屬於業主或是醫院,就成了這個產業的重心。

以上3個資產類別都有各自的挑戰,假如能夠克服,就有望成為機構級投資產品。長遠而言,甚或會有專項房託或基金出現,成為投資者的選擇。

 

楊書健

安泓投資

投資總監

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