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2018年4月28日

楊書健 理財方案

楊書健: 通脹升 商舖商場房託看俏

剛過去的星期,我公司的研究總監在本地銀行做定期存款,發現美元3個月的利率已經上升到2.4厘。今年以來不少中環辦公室的買賣交易,租金回報率也差不多是這個水平。要知道買入物業之後,投資者需要處理不少細節,由管理費到差餉,再將單位招租,經多個環節後才會有租客入場交租。住宅物業的話,每次租約期滿,又要翻新單位,所花的時間和精力不少。因此,當定期存款的利率和物業的租金回報率差不多的時候,實際上買入物業的投資者未蝕息,已經先蝕了精力。

加息預示經濟回到正軌

另一方面,銀行當然不會做蝕本生意。他們願意做2.4厘的定期存款,暗示他們覺得借出去的利息,也許已經超越3.5厘。港元受制於聯繫滙率制度,美元利率上升,港元最後亦需跟隨,否則外滙儲備再多,亦難以守住滙率。港元亦在上周觸及弱方保證,需要金管局出手接貨。雖然之後港元稍為轉強,但這幾天的同業拆息亦逐漸升高,一個月拆息已經超過1.22厘。以現時按揭貸款息率為2.15厘計,息差已經收窄至不足一厘,銀行加息的壓力也漸漸增加。

因此,港元息口上升,也許為時不遠矣。當然,加息其實並非洪水猛獸,反而是經濟回到正軌之先兆。尤其這兩三年間,通脹並不明顯,所以加息並非為了打擊通脹。十年前的金融海嘯,令各國都長期執行低利息以及量化寛鬆政策,現在經濟回穩,總要收韁。過去兩年的美元加息,就反映了全球經濟尚算穩健。

美國受惠小型能源革命

而且美國聯儲局處理這次加息期其實非常小心。自從1990年地產泡沫爆破之後,日本央行亦幾次嘗試加息,但是都因為經濟再度轉為疲弱,最終又重新減息。歷年來甚至有學者撰文,表示日本長期經濟不振,日本央行幾次過早加息亦有責任。但是美國這兩年加息之後,當地經濟反而愈來愈強。其實在這一次經濟周期,美國受惠於一次小型的能源革命,由前幾年的頁岩氣、頁岩油,到最近的太陽能電板和電動車等,生產力上升了,而同時通脹又保持平穩。正因為如此,我們預期加息期應會持續。

零售增利好商舖租金

香港的利息周期理應進入加息期。當租金回報率和定期存款利率一樣,投資者繼續持有地產,原因就是他們認為地產價格將會繼續上升。而要支撐樓價,就要靠租金上漲。自去年起,零售巿道回穩,未來一兩年商舖租金理應看俏。

另外,最近兩個月最大的地緣政治新聞,就是中美之間的貿易磨擦。如果情況不改善,最直接而見效最快的影響就是通脹將會上升。通脹升高,則會帶動零售總額,令商舖的加租空間更大。因此,相比其他諸如住宅和寫字樓,商舖以及商場房託應該更有能力在加息期中保持表現。

楊書健

安泓投資

投資總監

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