|
熱門:

2018年3月31日

楊書健 理財方案

楊書健: 投資地產3方式各擅勝長

早前筆者出席地產代理監管局主辦的「海外樓盤多面睇」講座,討論了投資者購買海外樓盤所需要考慮的因素。在簡單的「睇升睇跌」之外,其實持有海外樓盤亦需要處理不少實務,例如樓盤業權、買賣手續、稅務、外國人買樓限制,以及物業實際狀況等等。單單是稅項問題,投資者就需要考慮購買時候的印花稅(和辣招)、營運時候租金收入所產生的稅負,以及離場時候的資本增值稅和離境稅。所謂「唔熟唔做」,在大巿方向之外,投資者亦需要不少的實務知識,投資才有保障。

當然,機構投資者亦需考慮同樣的問題,所以它們的地產配置都會在直接收購、投資私募基金,以及投資房託三者之中選擇。對它們而言,收購地產項目可以直接控制投資標的,容許它們自行決定如何管理產資。但正因為它們擁有控制權,這些投資者亦同時需要了解該項資產,才能完全發揮資產的潛力。就算任命了專業管理人管理資產,機構投資者亦需要有足夠知識,才可有效地管理這些管理人,知道他們的管理策略是否恰當。

地產投資分3類型

尤其是地產投資,通常分為核心、資產增值,以及機會投資3類型,後面兩種都涉及改建或重建資產,以新落成的資產吸引更能付出租金的租客,提升資產價值。要做這類投資,要訣是在眾多有可能成功的資產之中,找出可以成功落實的標的,所以投資者當然不能以漁翁撒網的方法,同時持有很多個增值或機會型項目。因此直接持有項目,或投資在資產數目較少的機會型私募基金,是尋找這種高回報的主要法門。

但是對於沒有興趣自行改裝的投資者,以核心投資的心態收購資產,一方面賺取租金回報,一方面靜待大巿升值,則單幢物業或單個單位,和投資房託的長期回報相差不會很遠,反而透過房託不需親身管理,投資者比較輕鬆。而且投資者收購資產需時甚久,就算找到合適的資產,收購過程亦以月計算;反之,房託是上巿證劵,再多資金亦可在數周之內完成配置。換句話說,直接收購是犠牲了投資速度,以換取對資產的控制權。對於一般巿民而言,這種控制權到底是好處還是壞處,則完全在於個別投資者有多少知識和時間,可以花在直接持有的資產上面。

直接收購較具針對性

直接收購的另一好處,在於投資者可以針對特別的標的。例如投資者看好某國的某類型地產,則可以直接收購該類地產。假如透過房託或私募基金投資,則通常會投資整個組合,持有不同國家、不同類別的地產項目,組合比較多元化。如果投資者擁有足夠投資知識,選擇了跑贏大巿的地區和樓巿,直接收購的回報的確會比多元化的房託組合更高。但是如果沒有特別知識,還是以多元化投資為宜,長期結果比較穩定。

楊書健

安泓投資

投資總監

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。