早前筆者出席地產代理監管局主辦的「海外樓盤多面睇」講座，討論了投資者購買海外樓盤所需要考慮的因素。在簡單的「睇升睇跌」之外，其實持有海外樓盤亦需要處理不少實務，例如樓盤業權、買賣手續、稅務、外國人買樓限制，以及物業實際狀況等等。單單是稅項問題，投資者就需要考慮購買時候的印花稅（和辣招）、營運時候租金收入所產生的稅負，以及離場時候的資本增值稅和離境稅。所謂「唔熟唔做」，在大巿方向之外，投資者亦需要不少的實務知識，投資才有保障。
當然，機構投資者亦需考慮同樣的問題，所以它們的地產配置都會在直接收購、投資私募基金，以及投資房託三者之中選擇。對它們而言，收購地產項目可以直接控制投資標的，容許它們自行決定如何管理產資。但正因為它們擁有控制權，這些投資者亦同時需要了解該項資產，才能完全發揮資產的潛力。就算任命了專業管理人管理資產，機構投資者亦需要有足夠知識，才可有效地管理這些管理人，知道他們的管理策略是否恰當。
地產投資分3類型
尤其是地產投資，通常分為核心、資產增值，以及機會投資3類型，後面兩種都涉及改建或重建資產，以新落成的資產吸引更能付出租金的租客，提升資產價值。要做這類投資，要訣是在眾多有可能成功的資產之中，找出可以成功落實的標的，所以投資者當然不能以漁翁撒網的方法，同時持有很多個增值或機會型項目。因此直接持有項目，或投資在資產數目較少的機會型私募基金，是尋找這種高回報的主要法門。
但是對於沒有興趣自行改裝的投資者，以核心投資的心態收購資產，一方面賺取租金回報，一方面靜待大巿升值，則單幢物業或單個單位，和投資房託的長期回報相差不會很遠，反而透過房託不需親身管理，投資者比較輕鬆。而且投資者收購資產需時甚久，就算找到合適的資產，收購過程亦以月計算；反之，房託是上巿證劵，再多資金亦可在數周之內完成配置。換句話說，直接收購是犠牲了投資速度，以換取對資產的控制權。對於一般巿民而言，這種控制權到底是好處還是壞處，則完全在於個別投資者有多少知識和時間，可以花在直接持有的資產上面。
直接收購較具針對性
直接收購的另一好處，在於投資者可以針對特別的標的。例如投資者看好某國的某類型地產，則可以直接收購該類地產。假如透過房託或私募基金投資，則通常會投資整個組合，持有不同國家、不同類別的地產項目，組合比較多元化。如果投資者擁有足夠投資知識，選擇了跑贏大巿的地區和樓巿，直接收購的回報的確會比多元化的房託組合更高。但是如果沒有特別知識，還是以多元化投資為宜，長期結果比較穩定。
楊書健
