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2018年3月14日

朱寶琼 理財方案

朱寶琼: 釐清共享空間法律責任

(編者按:作者在上次專欄中提及共享經濟概念興起,「共享工作空間」及「共居」逐漸融合並演化成「共享空間」。部分共享空間營運商並不持有物業,而是靠租用物業營運業務。)

業主和營運商為了避免與發展成熟的酒店及服務式住宅,或本身設有共享工作間的公司直接競爭,未來將加倍利用共有和共用物業的概念作出投資,而共享空間亦會因此愈趨普遍。不過,這種新興業務亦潛在不少法律及業務風險。

在共享工作間或共居空間進行裝修前,業主和營運商需要就免租期、營運商在免租期內的責任及開張日期達成共識。當然,業主和營運者須確保裝修工程符合建築物條例、消防條例以及其他相關規例和守則,並遵守建築物的政府租契、公契和管理協議(如有)。另外,若任何工程是可被歸納於《建築物條例》內所包含的「建築工程」,他們亦必須取得相關政府部門的批准。如果營運商於裝修期內管理不善,以致沒法於所訂時間內取得該些牌照或批准,可能會延遲開張日期,加長回本期。

租戶共享要分配責任

多名租戶共享同一空間亦會帶來另一個更棘手的問題。由於單位被多名租戶使用並沒有清晰的分界,當設施出現損耗時,業主或營運商可能難以釐定那一方須對該損耗負責。因此,租約的條款有必要明確列出維修責任的分配準則,並將風險轉移至租金上。

在目前共居和共用工作間融合的趨勢下,土地用途亦是所有業主或營運商的重要考慮因素。這涉及將建築物改劃為混合用途,而獲批與否則視乎相關的分區規劃大綱圖、大廈公契及政府租契等。

租約加條款規範活動

此外,其他需要關注的問題包括會員、租客或承辦商在建築物內獲准進行的活動類別,水、電、冷氣的承載量和各樓層的人數上限,以及租客是否有能力為其在建築物內進行的商業活動,取得相關商業牌照等。例如,業主可在租約加入條款,要求營運商禁止任何租戶從事食品或借貸活動,營運商則需在與會員、租戶或承辦商的安排中加入相關的限制。

另一必須留意的事項是業主在租約下的重收權。重收權是指在違約事項發生時(如租金逾期不付),業主有權收回其財產。如營運商違約而業主決定收回物業,「主租賃協議」將被沒收,營運商與租戶或承辦商的租賃協議亦會終止,並將同告沒收。換言之,營運商的違約行為會導致實際佔用物業的人士失去使用權。因此,營運商可能須承擔其會員、租客或承辦商當中所蒙受的損失,而業主亦可向營運商追討其損失和要求賠償。

創業風氣和「自由職業經濟」(freelance economy)的普及將進一步開拓共享工作間和共居市場。雖然市場前景明朗,上述的業務及法律風險亦不容忽視。有意開拓或簽署有關共享工作空間及/或共居市場協議的人士或機構,可諮詢法律意見,以保障其權益。

(二之二)

朱寶琼

衛達仕律師事務所

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