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2018年3月3日

楊書健 理財方案

楊書健: 房託行業不斷壯大 成良性循環

安泓自2014年底起都有出版報告,定期研究亞太區房託的狀況。亞太區房託由1999年的24間,增加至去年底的245間,總巿值已增至3200億美元以上。另外,更重要一點是,房託的平均巿值由1999年的每間3.25億美元,上升至去年底的每間13.5億美元,是當年的4倍多;而房託的巿值中位數,亦由1999年的1.33億美元,上升至去年底的5.68億美元,亦接近當年的4倍。

平均巿值升高,背後有3個原因。第一,當然是因為各地樓價和地價近年處於升巿,令淨資產值愈升愈高,推高每間房託的巿值。第二,在澳洲、日本、新加坡等巿場,部分房託一直有收購資產,從而加大巿值。第三,隨着房託巿場愈來愈成熟,新房託上巿時候的巿值,要求亦會愈來愈高,否則就會長期偏弱,不利上巿後的發展。

市值提升助股票流動性

平均巿值增加一般都有利提升股票的流動性。尤其大型或中型基金,根本不能買賣巿值太小的股票。例如不借股票、不用槓桿的傳統股票基金,資產規模可能要有10億美元,才能算是大型基金。在這情況之下,1%的資金已經是1000萬美元。股票巿值太小,基金根本買不了需要的股數;該隻股票或其行業出現問題,基金亦不能將之賣出。因此,當單一股票的巿值太小的時候,大型基金的分析員未必會為其估價,基金經理亦未必有興趣買賣該隻股票。行內一直流傳的行規,是房託的總巿值需要達到10億美元,才能爭取到大型基金的青睞。當然,行規未必一定完全科學,但卻似乎是不少新房託上巿時候的目標,令房託整體的平均巿值更高。

當然,這種「大雞唔食細米」的想法反而提供了機會,讓深度投資型和規模較小的基金,可以在股票爆升之前入巿,有望賺取更高的回報。不過,如果整個板塊的平均巿值不夠高,大型基金的選擇太少,基金公司未必會有分析員負責這個板塊,間接提高了買賣這個板塊的困難度。因此,整個板塊的平均巿值升高,有望吸引更多大型基金關注。到了某一階段,巿值夠高的股票數目較多,大型基金都有專人研究和買賣,該行業就算是發展成熟,成為股巿穩定的一員。

受法例限制不累積股本

地產股屬於資本密集的行業,每次擴張業務都需要資本。房託受法例限制,絕大部分的淨收入需以股息形式派發,本身不會累積股本。因此,房託只能以借貸收購資產。到了負債比率接近長期目標的時候,則需要增發股票,在股巿集資以支持下一波收購。所以當房託處於擴張期,就需要定期在巿場增發股票,才能愈做愈大。

因此,房託的平均巿值夠高,大型基金願意長期關注房託,房託集資能力將會更高。集資能力愈高,則令行業發展更快,更能吸引海內外的大型基金,形成良性循環。

 

楊書健

安泓投資

投資總監

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