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2018年2月17日

楊書健 理財方案

楊書健: 剖析酒店資產投資吸引力

經濟增長加快,加快了工資的上升速度。通脹預期升溫,令巿場預期加息速度將會提高,而高息則會影響股巿估值,令上星期各地股巿都回落,基本上回吐了今年1月的升幅。我們認為這幾個因素不一定都會發生。例如這幾年科技進步,減少了歐美國家的整體能源使用量;各種電腦科技,又開始接手了不少工序,對沖了工資上漲的影響。因此,就算工資持續上升,通脹未必會以同樣速度上升。

另外,美國總統特朗普一方面通過了減稅方案,另一方面又推行大型基建翻新方案。這兩個政策將令美國聯邦政府最少需要再多借一萬億美元。「高借貸、高增長」是特朗普一直的商業策略,將之化成財政策略,反對聲音雖大,但卻合乎他的風格。國家借貸率一般都以負債除以名義GDP為指標。通脹較高,分母增長較快,借貸率就會愈低,將來還款亦較容易。利率較低,則直接減少現時的財政負擔。所以只要不影響經濟穩定,通脹略高而利率略低,對特朗普的策略才是最有利。

商業地產潛力各有不同

通脹和利率亦是主導地產板塊最主要的因素。高通脹有利諸如房託和收租股等業主加租,一方面增加他們的派息,另一方面亦對沖了利率上升對樓價的影響。所以亞洲房託表現最好的幾年,正是2003至2007年之間的加息期。當然,商業地產比住宅複雜,不同類別的加租潛力亦有所不同,在加息期的表現亦有所不同。

例如,在芸芸地產類別之中,酒店的房租變動最快。最基本的原因是酒店的租約以日計算。營運商會隨着整體巿況以及酒店本身的出租率,實時改變房租。而且,因為旅客對是否租下酒店有決定權,所以房租上落最能反映民眾對經濟的信心。在租金上升期之中,相對例如物流資產等以長期租約為主的資產類別,酒店的租金收入當然上升得最快。

酒店表現亦往往與政府或社會事件掛鈎。例如日本政府就預期,入境遊客數目將由2015年的2000萬人次,提升到2020年的4000萬人次。當中,東京奧運的相關基建和推廣投資是整體計劃重要的一步。所以現時觀察日本的酒店業務,似乎仍然樂觀。

投資酒店資產可選房託

現時,亞洲、美國、歐洲等全球幾個經濟引擎的增長速度都不錯,假如特朗普的基建翻新得以落實,更會釋放額外需求。在這背景之下,酒店租金變動較快,反而令酒店投資顯得更為吸引。大型投資者或會直接投資酒店,再將酒店的營運權外判給營運商。但亦有不少大型投資者會考慮酒店房託。

日本、新加坡,以及本港都有上巿酒店房託,一般將旗下物業出租給第三方營運。他們的現金流往往由這些租約主導,因此每一間酒店房託的表現都會有所差異。最簡單的例子是,酒店的業主可以選擇定額租金或者與總房租掛鈎的百分比租金。假如考慮到租金升幅,似乎現階段後者的升值潛力將會更高。

楊書健

安泓投資

投資總監

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