|
熱門:

2018年2月3日

楊書健 理財方案

楊書健: 管理層策略影響房託長期價值

自去年起,筆者有幸執教鞭,在大學教授地產金融的課程。除了是社會服務之外,教書可以接觸年輕一輩。新思維下的問題,往往令我思考更多。上周有位同學就問:既然房託需要將絕大部分收入派發做股息,那麼是否意味,房託的升幅都只是來自樓價的升幅?

表面上,答案的確如此。房託持有收租物業,加上派息政策由法律決定,因此透明度很高,淨資產值是由樓價主導。而房託的股價一般都受淨資產值帶動,因此樓價上落,亦會帶動房託股價。房託中長期的回報類近直接持有商業地產,主因就是這層關係。

策略價值反映在3層面

不過每間房託的管理層策略亦會影響房託的長期價值。所以股票估值一般都在淨資產值之外,再納入管理層策略的質素,以計算公允價值。策略價值主要反映在營運、投資和融資3類。這3類策略都可以影響房託的公允價值,影響房託的長期股價。

營運策略牽涉公司現有資產,是3類策略之中最容易理解的。房託用心營運旗下資產,努力出租,有序地提高租金,都會反映到資產價格之上。尤其如商場和酒店一類資產,是否營運得宜,將會影響顧客印象,再而影響消費額。消費額則決定租客所願意交的租金,從而影響價值。因此,同類型和同質素的資產在不同的管理層手中,所能釋放的資產價值並不一樣。

改變投資組合創造價值

投資策略則包括各種買賣資產活動。收購資產、發展新項目,或大規模改建和裝修現有項目,都會直接改變房託的投資組合。如果買價得宜,會提升房託的淨資產值。在其他經濟體,房託之間亦經常有併購活動。收購方一般以溢價收購目標,因此持有目標往往可以即時受惠。而收購方如果能以相對淨資產值的折讓價收購,亦可以提升整體淨資產值。如果可以裝修新購的資產,更可以提供另一重價值。出售資產,尤其是以巿價以上出售資產,雖然會降低房託的總資產值,但一般都會提升每股的淨資產值。因此樓巿暢旺之時,選擇性出售資產,則是管理層創造價值的方法。

透過融資技巧提升價值

最後一類策略,則牽涉到各種融資技巧。現在債務利率太高,可以再次發債,降低利息。利率上升,以前發出的債劵價格下跌,則會以新債回購債務,雖然利息支出不變,但借貸率則下跌,改善公司的財務結構。假如股票偏離淨資產值,新資金最好的流向也許是回購股票。這些策略的運作比較複雜,但大都改變了股權結構,令每股的淨資產值提升,從而刺激股價。

有些投資基金專注深度價值投資;說穿了,其實就是研究以上3類策略,尤其是各種融資相關的策略,尋找有望改變現況的股票。對一般投資者而言,研究股票的投資和融資策略,或者較為困難。當著名投資者如畢非德,建議普通投資者購買指數基金,背後的意思往往就是對沖掉策略因素,讓回報貼近行業升跌;對於房託基金,就是中長期的樓巿升跌。

楊書健

安泓投資

投資總監

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。