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2018年1月20日

楊書健 理財方案

楊書健: 「不在中環」或成新常態

根據政府差餉物業估價署數字,2017年首11個月,核心寫字樓租金上升了25%,相比2016年同期的14%升幅進一步擴大。香港的辦公室租金已經是冠絕全球,比紐約和倫敦更貴。但觀察基本面,卻發現這一波升幅實在有需求支持,尤其來自近年積極進駐香港,以拓展海外業務的一眾南來企業。境外機構在香港開設支部,本來已有一段時日。10年前的一波,主要是實力最雄厚的一群,他們不少選擇在港收購或發展整幢物業,新聞亦會提及。

「落戶型」需求撐起中環

但是近幾年更多省級或其他級別機構,亦願意在香港開設辦公室。因為它們的規模較小,所以每間機構所需要的空間不多。不過因為機構數目眾多,加起來的需求仍然不少,令租金持續上升。例如獲准拓展海外業務的省巿級銀行,有幾百間之多。假如每間機構在香港開設一層辦公室,佔地一萬呎,其實已經需要幾百萬呎。核心中環區只有二三千萬呎供應,相比這類銀行所形成的需求,佔中環供應量的比例很高。加上其他行業都或者有類似情況,有行內人士估算,這類「落戶型」需求,可能達到全中環供應的一半。除非海外拓展的國策改變,或者中環大幅增加供應,否則,寫字樓租金在得到實際支持情況下,現階段不會輕易回落。

跟隨客戶遷移提升效率

不過,所謂「有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場」。在香港已經紮根的機構,並不一定需要中環地址,反而搬到區外,同樣租金可以承租兩三倍的面積,企業發展也許更快。就算是律師樓,以前因為客戶都在中區,他們亦只能夠跟隨客戶,長期在中環捱貴租。但是當客戶自己亦逐漸搬到灣仔或九龍東,律師樓亦可選擇其他區域繼續服務客戶。

去年有一個例子,一間國際律師樓將散落在中環和灣仔的5間辦公室,同時搬到港島東,全行再次在同一空間工作,工作效率得以提升。同時增加了總樓面,預備下一波擴展,而且省下來的租金,足夠支付搬遷和裝修成本。當企業的品牌夠響,不再需要甲級地址的時候,搬到其他區域亦有一定的誘因。

大都會核心區逐漸擴散

而且,觀察海外其他大都會的發展,核心區亦會逐漸擴散。紐約原來的核心區位於下城區,後來隨着大銀行搬到中城區,中城區亦變身成寫字樓樞紐。倫敦亦發展了金絲雀碼頭。香港這一波的搬遷,如果有足夠的大型企業搬走,則「不在中環」或會變成常態,他們將來搬回中環的誘因只會愈變愈小。

所以綜合來看,這一波租金升浪實際令香港的寫字樓巿場更多元化。上巿公司和房託之中,部分公司的發展項目都坐落在港島東和九龍東。這兩個區域因為營運已久,應該最能受惠,成為新一代的樞紐。投資者做長線投資,適宜考慮在這兩個區域有項目的公司。

楊書健

安泓投資

投資總監

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