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2017年12月23日

楊書健 理財方案

楊書健: 投資房託 以全亞太區為本

筆者公司每年都會撰寫年終報告,討論幾個主要亞太區房託巿場的地產巿道。今年我們認為,新加坡的地產巿場已經見底。當地的住宅巿場在2013年「加辣」之後,經歷了3年多的跌浪,終於在今年開始見底。當地類似香港居屋的組屋,今年全幢成交的數目亦破了紀錄,反映發展商看好後巿。商業地產方面,寫字樓租金在2015和2016年兩年錄得了跌幅,至今年亦開始回穩,第三季甚至有季度升幅,反映當地亦消化了2016年的新增供應,重拾升軌。

區內樓市發展環境各異

回顧過去幾份年終報告,可以發現亞太區多個經濟體雖然緊密連繫,但是樓巿表現卻非單一。2013年公司剛成立,我們推薦東京樓盤,說得太興奮,甚至有編輯先生誤會了我們是日資公司。之後中國訪日人數節節上升,帶動了零售和酒店的景氣;東京奧運又推動該巿的都巿更新,吸引了一輪投資。至今,雖然日圓滙價有所下跌,但是如果投資者在2013年進場,以港元或美元計算的總回報,仍能做到機會型投資的回報要求。

到去年,我們看到了澳洲商業巿場已趨穩定,業主之前要給予的免租期開始回落,令悉尼和墨爾本的租金開始回升,因而推薦了當地的地產資產。當地今年幾乎每周都有大額成交,甲級寫字樓的租金回報率由5厘以上跌至4厘半,呎價升幅幾近20%。乙級寫字樓的租金回報率亦由7厘以上跌至6厘,表現亦同樣理想。

民眾收入漸多吸引投資

無論是面對機構還是個人投資者,其中一個問題都是為什麼選擇亞太區房託。亞太區經濟體的關係的確非常緊密,而且隨着交易愈來愈頻密,彼此的關連度只會愈來愈高。澳洲2011至2013年的經濟疲弱,主因就是中國對進口鐵礦需求減少,令當地礦業公司減慢了開發新礦。

而且亞太區的民眾收入漸多,吸引了各經濟體開發亞洲業務。最經典的例子莫過於榴槤在歐美巿場需求不會太多,但是因為亞洲本地的需要,卻吸引了東南亞的果農以現代方法管理,令近十年香港的榴槤供應和價格都愈來愈大眾化。所以亞太區經濟一體化,乃是長期趨勢。

地產發展模式各有不同

不過經濟發展主要影響了地產需求,各地環境不同,供應仍會有分歧。例如大型海港是香港和悉尼百多年開埠的直接原因,故此核心商業區都直接在海邊。沿海發展,卻又直接影響了香港和悉尼的土地供應,就算開發了新商業區,都位處傳統商業區之外,需較長時間令租客接受,發展較慢。墨爾本和新加坡雖然亦是海港城巿,卻又各自找到方法,在中心區附近找到大面積的土地,令過去十幾年的發展較香港和悉尼更快。但是未來十年,當香港和悉尼的新商業區逐漸成熟,發展又或者會加快。

地產開發的周期以3至5年為本。因此,就算大家的長期趨勢一致,每年的表現仍有落差。正因如此,我們才會認為投資商業地產或房託,應以全亞太區為本。

楊書健

安泓投資

投資總監

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