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2017年12月8日

林世康 宏觀分析

林世康: 亞洲地區樓市周期異 港高位穩

我們對於中國和日本房地產市場相對持謹慎態度,新加坡可望逐步復甦,而香港則可穩守高位。

新加坡房價反彈料有限

在房價連續15季下跌之後(累計跌幅達12%),房地產市場的情緒終於在2017年第三季回暖。一手住宅市場的成交量上升,進而刺激了二手房市場。開發商也開始積極補充土地儲備。房地產降溫措施在2017年3月放寬、房貸與固定存款利率掛鈎導致住宅負擔能力改善,以及經濟的逐步復甦,令房地產市場重新煥發出生機。在美國緩步加息之際,近期活躍的房地產交易可能會促使住宅供應在2019年底之前回溫。積壓需求是近期房地產景氣回升的原因,但由於實施抑制投機措施及人口增長率較低,不太可能出現強勁的反彈。同時,新增就業也缺乏亮點。

受到經濟好轉驅動,辦公大樓和工業房地產板塊正在復甦。2018年,對優質物業的需求繼續支撐一手辦公大樓租金,但工業房地產租金預計只會溫和回升。由於人們紛紛轉向網上購物,加之新加坡元的相對強勢,零售領域將繼續承壓。

香港基本面穩限制跌幅

我們預計未來12個月內,香港的住宅房地產市場將持穩。失業率下降、房貸利率維持低水平,以及買盤意願強烈(包括本地及外地買家),為需求提供支持。我們認為,對於 2017至2019年期間一手住宅供應量,將達約2.2萬個單位的預期不算高。同時,並不太需要擔心房貸利率上升,因為許多掛鈎香港銀行同業拆借利率(HIBOR)的貸款利率,均將上限設在約2.15厘,且銀行之間的激烈競爭可能將抑制貸款利率上行的力道。雖然住宅負擔能力可能是2000年以來的最差,但基本面穩健將抑制房價短期大幅下跌的空間。

我們看好甲級辦公大樓市場,原因是其在短期(中國的需求強健、空置率低於2%,以及新供應有限)和中期(受惠於粵港澳大灣區倡議)內的租賃需求都十分穩健。

日本市道看法轉審慎

在經歷5年的反彈之後,我們認為日本房地產行情的頂部逐漸顯現。由於價格較高,我們對日本市場持謹慎觀點,建議慎選投資目標。住宅價格已在2017年第二季見頂(自 2012年第三季以來上漲27%),並導致可負擔能力降低。對辦公大樓的需求穩健,使得東京辦公大樓的空置率處於歷史低點(9月為3.02%)。但是,新的辦公大樓供應量可能自2018年起增加,這應會導致空置率上升並打壓租金。

物流設施的需求在2017年繼續攀升。在租用率穩定的情況下,淨吸納量創下歷史新高,且租金獲得良好支持。但是,東京和大阪的供應量預計將在2018年增加,令我們沒有那麼樂觀。同時,由於稅收激勵的改變,大量城市農用地將自2022年起轉變為住宅用地,也會構成風險。

中國房市料將軟着陸

樓市政策收緊導致中國房地產市場在2017年下半年逐步降溫。房價、銷量、投資、新開工面積和土地購買量增長均有所降速,而且我們預計這一趨勢還將會延續。中國國家主席習近平在十九大上再次強調,「房子是用來住的,不是用來炒的」,凸顯了政府力圖實現房市更健康發展的目標。當中主要措施包括:限制住宅購買和銷售,控制房貸和開發商貸款,增加廉租房的供應量,並有可能在未來兩年在更多城市實施房產稅。受到持續調整的影響,房地產市場可能會軟着陸;我們預計房地產市場將繼續整合,未來5至10年,前100大開發商的市佔率將由當前的不到10%升至逾60%。

林世康

瑞銀

財富管理投資總監辦公室股票分析師

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