我們對於中國和日本房地產市場相對持謹慎態度，新加坡可望逐步復甦，而香港則可穩守高位。
新加坡房價反彈料有限
在房價連續15季下跌之後（累計跌幅達12%），房地產市場的情緒終於在2017年第三季回暖。一手住宅市場的成交量上升，進而刺激了二手房市場。開發商也開始積極補充土地儲備。房地產降溫措施在2017年3月放寬、房貸與固定存款利率掛鈎導致住宅負擔能力改善，以及經濟的逐步復甦，令房地產市場重新煥發出生機。在美國緩步加息之際，近期活躍的房地產交易可能會促使住宅供應在2019年底之前回溫。積壓需求是近期房地產景氣回升的原因，但由於實施抑制投機措施及人口增長率較低，不太可能出現強勁的反彈。同時，新增就業也缺乏亮點。
受到經濟好轉驅動，辦公大樓和工業房地產板塊正在復甦。2018年，對優質物業的需求繼續支撐一手辦公大樓租金，但工業房地產租金預計只會溫和回升。由於人們紛紛轉向網上購物，加之新加坡元的相對強勢，零售領域將繼續承壓。
香港基本面穩限制跌幅
我們預計未來12個月內，香港的住宅房地產市場將持穩。失業率下降、房貸利率維持低水平，以及買盤意願強烈（包括本地及外地買家），為需求提供支持。我們認為，對於 2017至2019年期間一手住宅供應量，將達約2.2萬個單位的預期不算高。同時，並不太需要擔心房貸利率上升，因為許多掛鈎香港銀行同業拆借利率（HIBOR）的貸款利率，均將上限設在約2.15厘，且銀行之間的激烈競爭可能將抑制貸款利率上行的力道。雖然住宅負擔能力可能是2000年以來的最差，但基本面穩健將抑制房價短期大幅下跌的空間。
我們看好甲級辦公大樓市場，原因是其在短期（中國的需求強健、空置率低於2%，以及新供應有限）和中期（受惠於粵港澳大灣區倡議）內的租賃需求都十分穩健。
日本市道看法轉審慎
在經歷5年的反彈之後，我們認為日本房地產行情的頂部逐漸顯現。由於價格較高，我們對日本市場持謹慎觀點，建議慎選投資目標。住宅價格已在2017年第二季見頂（自 2012年第三季以來上漲27%），並導致可負擔能力降低。對辦公大樓的需求穩健，使得東京辦公大樓的空置率處於歷史低點（9月為3.02%）。但是，新的辦公大樓供應量可能自2018年起增加，這應會導致空置率上升並打壓租金。
物流設施的需求在2017年繼續攀升。在租用率穩定的情況下，淨吸納量創下歷史新高，且租金獲得良好支持。但是，東京和大阪的供應量預計將在2018年增加，令我們沒有那麼樂觀。同時，由於稅收激勵的改變，大量城市農用地將自2022年起轉變為住宅用地，也會構成風險。
中國房市料將軟着陸
樓市政策收緊導致中國房地產市場在2017年下半年逐步降溫。房價、銷量、投資、新開工面積和土地購買量增長均有所降速，而且我們預計這一趨勢還將會延續。中國國家主席習近平在十九大上再次強調，「房子是用來住的，不是用來炒的」，凸顯了政府力圖實現房市更健康發展的目標。當中主要措施包括：限制住宅購買和銷售，控制房貸和開發商貸款，增加廉租房的供應量，並有可能在未來兩年在更多城市實施房產稅。受到持續調整的影響，房地產市場可能會軟着陸；我們預計房地產市場將繼續整合，未來5至10年，前100大開發商的市佔率將由當前的不到10%升至逾60%。
林世康
