亞洲人口龐大，都市化步伐迅速，加上財富日益膨脹，消費者亦願意並愈來愈有財力上網購物，帶動區內物流業的發展。
無論是全球總人口還是世界都市人口，亞洲區所佔比率都過半。區內擁有龐大而蓬勃的經濟體，推動財富增長和刺激消費者意欲，而相對較高的互聯網滲透率亦促進消費活動。網上銷售能夠快速和持續增長，實有賴現代化物流基建設施，正如及時又高效的快捷送貨服務，是網上零售商的成功法寶。不過，在支援送貨渠道方面，亞洲的運輸基建存在基本弱點。
基建不足造就契機
物流業景氣指數（LPI）是一種基準工具，用以評估對貿易物流業表現的考驗與機遇，有關數據突顯了亞洲運輸網絡的不足。亞洲開發銀行估計，2016年至2030年間，亞洲將需投放8.4萬億美元在運輸基建上，以解決這個問題。有見及此，各國紛紛把日漸殘舊的運輸基建升級及／或開發新的運輸基建，有些國家則雄心勃勃地推行大型項目，例如中國的「一帶一路」計劃。
然而，這些發展項目往往需要縮減現有的物流基建設施，以騰出空間建設新的道路、鐵路和機場。與此同時，隨着國家之間的內部運輸網絡伸延至城市以外地區，基建項目為物流業的發展開闢了新天地，這一點正好帶出對物流房地產的需求，例如是面積少於10萬平方呎的「最後一英里」小型配送中心，乃至面積達50萬平方呎以上的「最後500英里」大型倉庫。
相比世界其他地區的大型樞紐，亞洲的現代物流空間供應不足，只有東京能夠與其他地方看齊──但亦只限於國際上規模較小的樞紐而已。儘管以物流業的供應和成熟程度而論，亞太區（尤其是亞洲的發展中市場）落後於世界其他地區，但對房地產投資者和發展商來說反而是一大契機。
物流房地產分3類別
科技發展使寫字樓、零售和工業等傳統房地產板塊之間的界線日漸模糊。物流房地產與工業和零售房地產有相交的地方，擁有這兩者的性質，其資產大致可分為3類。負責「最後一英里送貨」的小型配送中心位於市區或附近地點，而且愈來愈多是位於屬傳統次級零售房地產市場的地方。這些資產的收益率正逐步與次級零售房地產的收益率趨向一致，原因是競爭激烈造成收益率下降【圖1】。租金增長強勁和收益率受壓成為表現的關鍵。至於位處市區以外、租賃年期較長並擁有實力雄厚租戶（例如是亞馬遜）的中型倉庫，其價格與債券相若，收益率則相當於小型「最後一英里」配送中心的水平。儘管如此，小型市區房地產資產的剩餘土地價值較高，而且風險低於較大型的房地產資產。
第三類物流房地產資產是鄉郊地區的大型配送中心，由於利潤率較低，因此租金升幅有限，表現穩定卻並不突出。過去10年，就亞洲區而言，工業物業的收入回報較寫字樓物業平均每年高出133個基點。隨着物流房地產在亞洲日趨成熟，其表現預期將可媲美英國等先進市場，目前配送倉庫的收益率已經相當於倫敦市寫字樓及主要城鎮（倫敦以外）的單位店舖。另外，小型工業單位的資本價值幾乎達到大型工業房地產資產的兩倍。由於前景不俗，我們認為現在是投資亞洲物流房地產的理想時機。
不同市場各具吸引力
英國方面，我們看好優質、高收益的工業物業資產，以及位於缺少競爭地區，具高抗跌力的優質零售物業資產。至於歐洲，儘管政治陰霾揮之不去，但市場預期未有顯著變化；受惠於發展程度較低和寬鬆貨幣政策，我們預測核心市場的風險調整回報將具吸引力。
與此同時，正在復甦的房地產市場延續反彈勢頭，創造更高的絕對回報。目前美國的房屋供應增長低迷，而投資者正憧憬美國經濟持續擴張，預料這會繼續帶動大多數類型物業和市場的租金上漲。儘管美國西岸的租戶需求和資產表現均勝過東岸，但「門閘」（Gateway）寫字樓市場（即交通極為便利）會繼續吸引富裕的外國買家，從而為樓價帶來支持。亞洲方面，我們看好背靠電子商貿的工業物業資產。亞洲發達國家的寫字樓物業資產普遍接近其周期高位，但進入新一輪上升周期的新加坡寫字樓則屬例外。
Violet McDonald
