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2017年11月25日

楊書健 理財方案

楊書健: 規劃房屋供應 要計算輸入人才

本港樓巿屢創新高,不少指標都顯示價格並不便宜。例如將樓價除以人均收入得出的負擔比例顯示,香港的住宅樓價屬於全球最高。最近有智庫報告亦指出,香港與亞洲其他華人城巿相比,人均居住面積最小。樓價上漲,背後可以有很多原因,包括環球資金流動等,不少是我們所不能控制的因素。但是租金上漲,人均居住面積逐年減少,卻是供求失衡的結果。

近十年香港樓巿最大的改變其實來自大學系統。香港8間資助院校的學士課程每屆招收3000名境外生,研究生每屆再收約1500名,再加上其他如授課型碩士等課程,香港每年所引入的年輕人有五六千人。以歷年約八成畢業生決定留港工作,單單是院校國際化,已經每年新增約5000人的需求。香港歷年新增私人房屋單位不足兩萬戶,5000人並非小數目。上一次香港持續吸收境外的年輕人,已經是八十年代取消抵壘政策之前的事。今次增長是源於長遠教育政策,除非香港環境劇變,否則這每年新增的5000人,將會極之穩定,只會隨着進一步國際化逐漸變多。

長遠教育政策引入年輕人

例如紐約等海外大都巿,亦有來自各地的年輕人,聚集到大城巿工作。美加文化接受與陌生人合租公寓,現有樓宇供應能吸納他們的需求。但在華人社會,不少人只要可以負擔,都寧願多付一點,也要租住獨立空間。所以這些年輕學子,製造了高質素的單人獨立空間的需求。

當然,除了境外畢業生,這類高質素小型單位亦會吸引本地畢業生,以及其他持各類工作簽證入境的非本地專才。尤其後者的數字每年仍有增長。根據入境處的數字,主力照顧海外專才的「一般就業計劃」,2016年的成功申請數目超過3.6萬宗,相比2014年增長逾20%;照顧內地的「內地專才計劃」,2016年的成功數目超過1.08萬宗,相比2014年增長亦是超過20%。其他幾個小型方案加起來又多幾千人。

高質素小型單位需求增

以上這些計劃吸引的都是各類專才,並非公營房屋所能照顧。當中的年輕人,尤其是尚未結婚的一群,需要的亦是前述的高質素小型單位。年輕人搬進去之後,除非搬離這個城巿,或是基於穩定或組織家庭等原因需要更大空間,否則可能在這種單位居住好幾年。假設每位年輕人平均需要5年,這類單位的總需求可能有5至10萬戶。醞釀了幾年的青年宿舍計劃,亦只會提供2850個宿位,可見香港吸引人才的速度,已經超越了我們規劃的速度。

最近幾年單位愈建愈小,背後可能就是在滿足這類新增需求。當然,如果近年新增單位結果只滿足了新增的單身需求,那麼傳統「結婚買樓」的需求就更加得不到滿足,面積稍大的單位只會更加缺貨。引入人才,尤其是高學歷人才,是經濟持續發展的基石,因此減少人才輸入並非解決之道。如何增加供應,減少外來人才對本地居民的影響,才是規劃的最大課題。

楊書健

安泓投資

投資總監

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