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2017年11月2日

陸庭龍 宏觀分析

陸庭龍: 樓價衝天 冷暖誰可知

中共十九大剛閉幕,其中直接提及房地產的有一句話:「堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位。」然而,這邊廂香港東半山的屋苑式洋房Mount Nicholson,以破紀錄的成交價11.6億元標售3號屋,平均每平方呎成交價12.6813萬元。

這類超級豪宅與一般的房子當然不可同日而語,但香港整體樓市的亢奮狀態持續升溫,卻是不爭的事實。中原樓價指數已連續18個月創新高,各種各樣的房地產價格的升勢更是全面,包括單幢樓、屋苑式住宅、公屋、居屋、寫字樓、廠廈、車位等,唯一出現跌勢的是臨街商舖。商舖的主要功能是商業用途,這點是很清晰的。其他的寫字樓、廠廈等可能變成商住兩用或「劏房」也不足為奇。基於這個論調,香港的房子大部分是用來住的這個註腳,可以成立。

市場價格水漲船高

英語的說法有「the sky is the limit」,套用在香港樓市,似乎「the space is the limit」更為貼切,真的沒有最高只有更高。市場的反應也很迅速,現時貴重物業包括豪宅的銷售愈來愈多採用「暗標」的形式出售,這樣發展商便可以掌握買家的出價和反應。在這個資訊不對稱的交易過程中,買家的唯一選擇便是,以自己願意付出的最高價格為準則。當市場出現新的高價後,馬上抬高整體樓市的價格,水漲船高的態度便會出現。

說到這裏,如果閣下是富豪級別的,看下去似乎沒有意義,因為以上的情況與購買力完全無關。然而,對於中產階層,或是初階置業者和準備置業的人來說,香港樓市現時的情況值得大家深思應如何自處。

面對問題有3個選擇

要面對這個問題的人,不外乎3個選擇。第一個選擇是堅持這是一個泡沫,放棄置業;第二是觀望復觀望,但隨時入市;第三是馬上行動,以免夜長夢多。無論大家的決定是什麼,買樓是人生中一個重要決定,因為涉及的銀碼大,而且樓宇按揭的還款期可以長至30年,可以說跨越整個職業生涯甚至需要在退休後繼續供款。

政府和專業人士不斷提醒大家,在考慮置業時要量力而為,這個建議的重點有兩個:一是手頭現金或首期是否足夠;另一個是未來每月供款的能力。這兩點中只有第一點是可以確定的,第二點則是掌握以外。

AI發展取代更多工種

供款能力受到多方面因素影響,其中多人提及的是市場利率上升而導致按揭利率跟着上升,每月供款額增加。筆者認為多數人可以應付因應利率上升而每月增加的供款,因它是一個百分比的數學計算,也可透過延展供款期而調整。相反,很多人沒有認真考慮,如果失業一段長時間或工資大幅下調,自己將會處於怎樣的境況,這可是致命的打擊。

在10月18日,EquBot LLC及ETF Managers Group共同推出全球第一隻完全應用人工智能、機器學習投資的ETF──AI Powered Equity ETF。該基金在Watson平台上運行自營的量化模型。資料顯示,該ETF自啟動以來,期內回報0.83%,而同期標普500指數上升0.48%,納斯特指數則跌0.42%。它是全天候24小時、365天無休的分析員。此外,摩根大通利用AI研發了一款軟件,數秒內便可完成律師和貸款批核員36萬小時才能完成的工作。

在5年或10年後,閣下所做的工種是否仍存在?如果要供樓,屆時該怎麼辦?

陸庭龍

恒生

私人銀行及信託服務主管

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