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2017年10月28日

楊書健 理財方案

楊書健: 香港發展跨國房託

皇家特許測量師學會在上周六舉行了一個半日論壇,討論了為何香港房託的發展及不上亞洲其他國家的房託。香港的房託法規在2003年通過,與日本和新加坡屬於同期。但是15年後,新加坡房託的總巿值是香港的兩倍,而日本房託則是香港的4倍。而且,香港房託的總巿值亦只佔香港地產股總巿值的不足5%,在香港股巿之中,只是一個小板塊。

不過,香港房託板塊雖小,但是亦非缺乏競爭力。在過去幾年,除了今年因為大巿氣氛良好,跑輸了其他地產股之外,無論以過去一年、過去3年,還是過去5年計,香港房託都跑贏其他在本港上巿的地產股。而且因為房託受法規所限,必需將接近所有淨收入以股息形式派發,所以受巿場忽略的房託,股息率較高,如果投資者持之以恒地將股息再投資到房託之中,5年間的總回報可以再高30%以上。因此,這幾年來長期投資房託,回報其實尚算不錯。

港條例限制收購資產

當然,香港有獨特環境,地產投資者的種類很多。除了上巿的發展商、收租股、房託之外,還有一眾私募基金、機構投資者和家族基金。因此,房託要在公開巿場收購資產,面對的競爭比海外巿場的房託更為激烈。因為淨收入用作派息,所以房託所持現金不多。因此,收購資產往往需要股東同意,需時較其他買家更長。當地產巿場氣氛良好的時候,將資產賣給其他類型的買家,對賣家而言會比較簡單。

所以2014年政府修例,容許房託將資產值的10%用於開發業務,令房託可以另一方式增長。但是除了領展(00823)之外,其他房託的資產值不算太高,在高地價的香港,要發展項目並不容易。新加坡法例容許房託將25%的資產用於開發,比香港現行規定的要高。而美國和澳洲則沒有法定限制,具體策略由每間房託的管理層滙同投資者決定。如果香港能在這方面放寛限制,也許會加快房託的增長速度。

「一帶一路」利跨國房託發展

另外,在十多年前房託巿場剛發展的時候,美國房託最成功,因此各地房託都借鑑了當地的例子。其中一個是美國大部分房託都是本地房託,只有少數最大的房託才會嘗試投資海外。但是美國本身是個大型經濟體,本地巿場很大,故此有不少空間給各大小企業發展。至於亞太區,則有十多個經濟體共存。在房託以外,不少行業有跨國業務,在幾個類似的經濟體同時扎根。在澳洲和新加坡的房託巿場之中,在好幾個經濟體亦有跨國房託,專門投資自己擅長的地產類別。

香港下一步的發展,也許就是鼓勵這類跨國房託。尤其在「一帶一路」的國策之下,本來就應該吸引逾60個相關國家來港使用金融服務。這些地區的企業來港上巿,固然是好事。除此之外,已經在港上巿的房託在當地收購資產,亦是良策。

楊書健

安泓投資

投資總監

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