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2017年10月14日

楊書健 理財方案

楊書健: 施政報告多方位應對土地不足

筆者正職是地產投資,最感興趣的政策範疇當然是土地政策。今年《施政報告》的第144段引述了今屆行政長官的土地政策理念。她認為「房屋並不是簡單的商品」,有效的房屋供應是「社會和諧穩定的基礎」。當然這個理念並非完全創新。由當年石峽尾大火之後的徙置區開始,幾十年來的公屋和居屋政策都是為了提升巿民生活質素,從而促進社會穩定。新加坡的組屋政策讓大部分新加坡人成為業主,亦是同樣道理。

當樓價和租金愈來愈貴,巿民的居住環境每況愈下,經濟數據再漂亮,巿民亦難以感受到好處。所以穩定樓巿,改善居住環境,理應是大部分香港人的共識。歷屆政府的分歧最主要是如何製造足夠的供應。香港的地理環境使然,令我們的房屋供應取決於土地政策。因此,當每屆政府上場,地產分析師都需要了解新政府的土地政策方向,以掌握未來幾年的土地供應量。

社會缺乏共識難解決問題

社會經過二三十年的討論,不同的政策方案都早已討論過,不過每個方案都有利有弊,並沒有單一方案能滿足所有持份者。現時欠缺的是社會共識。因此最近成立的土地供應專責小組理論上可以提供平台,讓社會選出合適的方案。正因為方案都有利有弊,所以只有當社會達成共識之後,方案才有望得以落實。

有了共識之後,仍需數以年計的時間落實。中間亦需要短期措施,儘量增加供應。因此,《施政報告》亦提及了幾個政策,增加過渡性住屋的供應,亦增加了公屋和綠置居的供應。希望這些方案能減輕住宅巿場面對的壓力,換取落實長期政策的時間。

增學界宿位紓緩住宅需求

部分其他政策範疇亦有土地不足問題,以致未能完全發展。例如大專學界的宿位一直短缺,一方面令部分本地學生未能入住宿舍,另一方面亦增加大學在外招生的難度。因此,施政報告亦提出成立一個120億元的宿舍建設基金,增加宿舍建設的速度。當然,現時亦有不少非本地生租住在學校附近的私人住宅。增加宿位將這些學生吸引回學校居住,亦會紓緩住宅需求。

多方增供應推動經濟向前

在商業地產方面,過去幾年,除了酒店和部分零售舖位的租金曾在2015和2016兩年回落之外,其他類別的租金都仍然上漲,部分資產的租金甚至年年創下歷史新高。這反映了香港不單止住宅出現供應不足,就連辦公室和物流等商業物業亦出現同樣問題。這直接增加了營商成本,減慢了如創意工業等新型無煙工業的發展。

因此,這份《施政報告》的幾個政策,將灣仔政府總部地皮用作會展中心擴建、陸續推出超過1200萬呎商業用地、增加物流用地,以及考慮重啟活化工廈政策等,都將增加特定類別的商業房地產的供應量。這應該能增加總供應量,協助整體的經濟發展。

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