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2017年8月24日

陸庭龍 宏觀分析

陸庭龍: 發展商資產買賣頻繁 孰輕孰重

彭博周二報道,在香港上市的兩間內房企業──廣州富力地產(02777)和中渝置地(01224),與英國發展商St. Modwen Properties達成協議,買入倫敦九榆樹廣場(Nine Elms Square)的項目,價值4.7億英鎊。商業買賣交易本是平常事,這樁買賣特別的地方在於,原先與St. Modwen Properties在6月簽署意向書的是大連萬達集團,現在變成屬於民營企業的內房發展商富力地產及中渝置地接手。

此前富力地產在7月19日以6折的價格,買下萬達旗下76間城市酒店權益,和煙台萬達70%的股權。這次是萬達與富力的第二次合作,資產項目不再是內地而在海外。根據英國權威地產雜誌Estates Gazette的報道,富力地產早於今年4月5日,已經斥資1.57億英鎊,向CLS Holdings購入九榆樹地區150萬平方呎的發展項目Vauxhall Square,這次與富力合作的另一方中渝置地,也是英國房產的大買家。

交易反映未來資金流向

今年1月,中渝以2.9億英鎊買入倫敦Paddington火車站附近的寫字樓,繼而在5月以11.35億英鎊買入倫敦金融城最高大樓The Cheesegrater的全部股權。據中渝置地最新的年報顯示,公司在內地發展的所有項目已全部出售,相信所得資金作收購海外資產之用。

筆者並不是地產分析員,對以上涉及買賣交易的幾間公司也沒有深入的研究,但我認為這些交易的背後,或者顯示着未來資金流動的大方向。所謂輕資產或重資產的分別,不完全取決於公司主腦或營運的遠景,更多的是考慮資金的成本、現金流和業務的可持續發展。

資金成本考慮成為重點

如果說內地房地產發展商受到政府的打擊樓價措施所壓抑,營運愈來愈艱難,風險愈來愈高,可以看看過去數周各大內房股公告的業績報告,盈利翻倍或增長數十巴仙的為數不少,內房股的股東和股民皆大歡喜,應驗了「風險愈高,回報愈高」的說法。其中中國恒大(03333),年初至今表現最為突出,52周內的最低價是4.73元,本周二的收市價是21.65元,是年初的4倍多。然而,同一的市場環境,不同的公司卻有不一樣的遭遇。內地負債第二大的地產發展商綠地集團在東北遼寧項目經營困難,一筆總值2億美元的貸款因違約而被終止,對未來在內地及海外發債及融資肯定是負面的。

地產發展是萬達集團王健林先生口中的重資產,因為地產發展是資本密集最高的行業,資金需求量大,回本期長,資產由重轉輕即是減債,背後的想法是未來資金成本將上升,導致利潤受壓,回報降低。資金成本上升其中一個原因是貸款受到限制。內地樓市的限購、限貸,不僅是影響買房者,地產商的項目融資也會受到影響,因為資金同樣是來自於銀行貸款。

海外融資易支持積極投資

海外融資又較內地融資來得容易和成本較低。上述的幾筆交易中,買方都是香港上市的內房企業,也是發行海外美元債券的活躍者。即使是內房中負債最高的中國恒大,今年也在香港發行了破紀錄的美元債券。

內地企業的海外融資股權買賣和資產互換等,是未來資金流向的焦點。執筆至此,SOHO中國(00410)也表示有40億元人民幣的資產要賣。

陸庭龍

恒生

私人銀行及信託服務主管

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