未來10至20年，人口老化乃至人口萎縮將是投資亞洲諸地區的最大考慮。
人口是否老化，主要取決於20年前的出生率，以及該城巿能否吸引外來人。自二戰之後，世界各地的成熟經濟體出生率都逐漸滑落，城巿化幾乎就等如出生率減低。日本和歐洲的出生率已經幾十年處於低潮，因此人口老化早就出現。但是環觀東南亞區，除了菲律賓和印尼之外，大部分經濟體的出生率亦在八九十年代降低，全球出生率最低的幾個地區幾乎都在東亞。而東亞經濟體的工作人口亦在這幾年開始收縮，將會影響經濟增長。如果新增家庭數目減少，更會減低對空間的需求，不利樓巿發展。
GDP增長可以分成人力資源增長、資金回報和總要素生產率3個部分。其中總要素生產率包括教育程度提升、工人技術成熟、物流系統完善等因素，是社會長期累積的結果。5至10年的中期經濟預測都是取決於人力資源以及資金回報的走勢。假如某經濟體的其他生產要素不變，但是工作人口由每年平均增長1%，變成每年平均萎縮1%，GDP增長將會減少2%。
人口愈多難靠移民補缺口
面對人口老化，香港或新加坡這一類小型經濟體的改善空間相對較大。根據政府2015年預測，香港的工作人口將在2018年到達頂峰，然後逐年回落，直至2030年稍為回穩，到2040年後有再一波萎縮。由2018年到2030年，按政府於2015年公布的估計，勞動人口會減少22萬，平均為每年1.83萬人。這個程度的缺口，其實可以透過吸納移民解決。尤其在「一帶一路」規劃之下，從沿線60多個國家增收學生，可以一方面增加香港與這些國家的連繫，一方面抵消工作人口減少的影響。不過這些政策是否落實，如何落實，落實之後其他配套如何執行，都需要社會整體的共識。
在人口較多的經濟體，單靠移民政策就未必能夠抵消人口萎縮的影響。比如日本，由2014年到2030年的15年間，工作人口將減少800萬人，平均每年減少50萬。所以就算當地民眾願意開放移民，也很難每年找到幾十萬合資格的移民。因此，原來人口愈多的經濟體，人口一旦開始萎縮，要改變軌跡就愈難。
個別城市具優勢續增長
不過根據日本的經驗，就算經濟體的整體人口減少，部分城巿仍然可以維持增長。過去20年，東京人口就從九十年代初的1168萬人口，升至2013年的1329萬，令東京經濟保持活力。大城巿的大學系統比較吸引，畢業後的工作機會也更多，所以可以聚集年輕人，保持人口增長。在未來10年，首爾與台北等，每個經濟體的龍頭城巿或者都會受惠於類似反應，在人口老化的背景之下，仍然保持經濟活力。
因此，雖然房地產業者經常說要分散投資，但是實際上分散投資亦需選擇長期走勢看好的城巿。在各經濟體都面臨人口老化的背景之下，選擇投資目標更要小心。如果以「能否吸引外來年輕人」為選擇準則，那麼亞洲適合長期投資的城巿或者只有十來個龍頭城巿。
楊書健
