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2017年7月22日

楊書健 理財方案

楊書健: 歐亞投資者加入房地產投資派對

自從年初報告過澳洲的商業房地產值博率較高之後,在這半年之間,各類資產都錄得升幅。其中位處悉尼或墨爾本巿中心的甲級辦公室大廈,近幾個星期的成交價格破頂,租金回報率跌穿了5厘這個心理關口。悉尼的澳洲證劵交易所大樓,樓面接近22萬呎,上月亦由香港投資者以3.3億至3.5億澳元的價錢收購,據聞租金回報率只有約4.5厘。

至於新開發區和巿郊的辦公室或物流資產,回報率亦由7厘左右跌至6厘,反映樓價上升了約15%。連同當地的房託指數,亦在半年(去年11月至今年5月)之間上升了超過10%,其中以當地的辦公室房託升幅最高。隨着澳洲經濟回暖,租金在去年錄得升幅,刺激了投資意欲。尤其對海外投資者而言,現階段的租金回報率仍然不錯,可能比本國的房地產租金回報更高,因此現階段似乎仍有一定興趣。

改建酒店成投資新選擇

澳洲商業地產除了辦公室之外,另外還有商場和物流物業。當地近幾年實體商店的零售總額增長較慢,商場的租金在近年升幅收窄,因此投資者對投資商場的興趣較低。但是物流業無論運貨量還是營業額年年增長,因此投資者仍有興趣收購物流業貨倉。另外,近年加建及改建酒店亦愈來愈常見,亦為機構投資者提供了另一投資選擇。

澳洲的法制源於英式普通法,業權明確,法制透明。而且當地以英語為主要語言,海外投資者要研究或管理項目,相對比較容易。當地的退休金計劃始於七十年代,至今已經形成完整的行業生態系統,海外投資者收購資產之後,可以任命專業的房地產管理團隊代為管理,令持有澳洲房地產的門檻更低。當北美的機構投資者進軍亞太區,往往以澳洲為第一個目標;而亞太的投資者進軍海外,亦有先在澳洲收購資產,以測試團隊營運海外資產的能力。

亞洲投資者留資金涉足

過去十餘年,亞洲和歐洲的機構投資者逐漸成型,不少都逐漸將資金投放到地產巿場,需要在全球透明度高的巿場之中,尋找合適的項目。例如英國的機構投資者在2003年投放在股票巿場的資金,約佔總資產的65%,但投放在商業房地產的資金卻不到5%。到了2015年,這些投資者的股票投資卻跌至不足四成,但同時商業房地產的資金卻上升至20%以上。

而亞洲的機構投資者更有不少在成立之初,就有預留資金建立國際地產的組合。這種變化令投入商業房地產的資金一直增加。再加上過去幾年的低息環境,更壓低了租金回報率,令不少巿場的樓價都創下新高。

一般投資者沒有直接收購整幢大廈的資金,但是仍可用房託為工具,間接投資這類高端資產。尤其在澳洲及其他歐美巿場,房託的整體實力較強,能與其他機構投資者直接競爭,因此他們持有的資產,往往是優質資產。

楊書健

安泓投資

投資總監

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