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2017年6月15日

陸庭龍 宏觀分析

陸庭龍: 車位貴過樓 價值如何定

媒體報道港島西區一個住宅車位成交價港幣518萬元,貴絕全港。看到這段新聞,不少人或會感嘆自己不會買或根本沒有能力買。接着很自然地說服自己和別人,那車位的成交價是多麼不值或超貴。最常用的理據是那筆錢如果不用來買那個車位,可以買什麼?

港幣518萬元目前可以買入兩個在港島區東半山豪宅區的車位,即是「一開二」,在車位的數目上是有「着數」。不過,私家車可以駛到任何一區的車位,但車位不能移動。你是需要在那個地區那幢大廈停泊汽車的,便需要那一個車位。因此,看似是Apple to Apple的比較,其實完全不是那回事。唯一可以說的是替代選擇,就是在同區或隔鄰大廈找一個車位替代,既符合功能上的需要,也不會增加交通的成本,只是沒有直接「泊車上樓」的方便。

不是Apple to Apple比較

至於拿車位價與其他地區的樓價比較,更是不着邊際的比較,518萬元可以在某些新界地區買入小型兩房戶,可是,車位是用來泊車,房子是給人住的,功能上很不同。衣食住行是人的基本需求,居住是一定需要房子,但私家車不是必需品。因此,車位和房子不是Apple to Apple的比較。

五百多萬一個車位,是貴還是不貴?這條問題的答案不是由市場或大家來決定的,是由那個車位的買家來說。這是特定地點、特定用途的需求,以現時整體樓價和車位成交價的走勢來看,不能算超出預期。假設那個車位所在的住宅大廈單位成交價在5000萬元,那麼這個車位成交價約是樓價十分之一。如果這是一個5億元的超級豪宅,車位價便是樓價的一百分之一,感覺上是否一百分之一的價格較便宜呢?也不一定,還是要由購買者的財務實力和價值觀來衝量。

貨幣購買力貶值預期因素

所有資產價格即使有升跌,單純以當時的價格與平均價或以往的價格比較,很難達至共識。無論房子、車位、股票或債券價格,在過去10年或此消彼長,或一路攀升,除了市場本身的因素外,貨幣購買力的貶值預期是最大,也是現時的「幕後推手」。由於環球貨幣泛濫和持有現金的機會成本太高,傳統和大眾認受性較強的投資項目便吸引了資金不斷追捧。今天眾多資產價格不能以貴或便宜來衡量價值,只是願意和不願意購買而已。

陸庭龍

恒生

私人銀行及信託服務主管

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