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2017年4月29日

楊書健 理財方案

楊書健: 科技發展推動房產市場變革

過去幾年,環球科技發展一日千里。閣下亦可能意識到,人工智能、大數據、機械化等均為全球各行各業帶來影響。過往只會在電影當中出現的科技發明,今日已經真實地活現眼前。科技發展正驅動「第四次工業革命」發生,並將數碼及實體世界進一步拉近。

一般來說,數碼化的發展為全球帶來好處。就好似機械化能夠取代一些常規或危險工作的人手安排,為我們節省金錢、時間,讓我們能夠專注於更重要的工作之上。大數據有助研究同時帶動革新。不過,科技發展所帶來的好處並不全面。相對發展中國家,已發展國家具備較強的經濟及人力資源,因此將更能受惠於科技發展。能夠以機械人或人工智能取代人手從而提升生產力的企業商家,亦將較能夠受惠於科技發展。而這些轉變均會反映於房地產行業的不同範疇之上。

租金成為廣告開支

商廈將會有一群新的租戶。一些體力勞動、社會/認知需要較低的工作亦較易受取代。辦公室自動化、數碼化、平台共享及共同合作鼓勵資源分享,並促使共用工作間的發展。傳統上一直以白領主導的辦公室需求將會下降,而辦公室地點的重要性亦有所減退。反而,主要吸納科技公司的商廈,較傾向選址於商業園區或大學區。

另一方面,零售商舖亦正面臨不少挑戰。數碼化進一步鼓勵線上及線下零售渠道結合,促使實體商店變成市場推廣及購物經驗的平台,而非只是一個銷售點。因此,商場及店舖的持有人,將要更強調顧客經驗。以經驗為基礎的行業,例如餐飲、娛樂及教育將會成為流行的商戶組合趨勢。除此以外,三維立體打印技術亦容許自訂貨物於指定銷售點完成。這樣會鼓勵商場及店舖減低存貨及儲存空間,增加銷售樓面面積。即使有這樣的發展,整體租金收入應該不會像市場預料般下跌,因為部分租金將被視為部分廣告支出。

倉庫發展踏入新世代

除此以外,無人駕駛交通工具及三維打印的發展,將為物流及倉庫帶來重大改變。這會使倉庫數目減少,但倉庫將變得更大同時會搬到較偏遠地區。物流系統自動化亦導致新一輪基建及軟件投資,換而言之,現代倉庫將踏入新一輪發展。電子商貿的發展亦將是物流物業的主要需求來源,因為目前於大部分國家電子商貿的環球滲透率仍然偏低。

不論什麼行業,科技發展將增加對電腦及數據的需求。類似物聯網的發展亦增加數碼化、區塊鏈技術及網上保安的需求。目前數據中心的需求最為明顯,我們相信數據中心將成為科技改革當中的大贏家。

即使政府嘗試對抗科技發展趨勢以捍衛當地經濟的舉動,將於科技變革的過程中影響房地產發展,不過無可置疑的是科技發展一日千里,而改變亦正在不同行業中發生。於本文中所列舉的科技發展例子,將於未來三至七年間發生,這亦是一個周期的時間。我們相信,科技發展將會為房地產市場帶來結構性發展及改變。而其他因素例如經濟周期、資本市場情況、政府政策及指定行業與整體行業發展間的步伐,將對房地產業帶來短期影響。於這些發展當中將產生不同機遇。因此,房地產及其他資產的投資者應該於投資分析當中,加入科技發展的考慮。

楊書健

安泓投資

投資總監

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