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2017年3月18日

楊書健 理財方案

楊書健: 新加坡樓市減辣 香港難跟隨

新加坡政府上周剛公布了新措施,降低賣家印花稅。該國的賣家印花稅在2011年設立,與香港的賣家印花稅一樣,原意是打擊炒風,幫樓巿降溫。但是過去4年,新加坡樓巿逐漸下跌。根據官方數字,跌幅已達一成。故此政府撤回部分辣招,社會上早有討論,實際上並不意外。

新加坡政府的取態仍然偏向保守。例如今次下調賣家印花稅,只是調低了4%,賣家在持有單位不足3年的情況之下,仍需因應持有年期,繳交成交價4%至12%的印花稅。另外,在2013年該國亦引進了額外買家印花稅,除了新加坡公民首次置業之外,因應買家的身份和現時持有的單位數目,另外再徵收5%至15%的印花稅。今次減辣,就未有調整這筆額外買家印花稅。故此,我們可以推斷,新加坡政府雖有行動,但是整體仍怕升巿重臨,故此比較審慎。

空置率高礙有效供應

社會要求減辣的另一原因,是要降低民眾的住屋支出,從而增加民眾的可支配收入。當地的測量師行早前就提出,取消額外賣家印花稅,改為徵收額外單位差餉。在全球低息的環境之下,新加坡的租務回報亦不高。部分業主覺得將單位出租,收取的租金抵不過出租所需的時間心力,所以寧願將單位空置。空置單位減少了全國的有效總供應,令民眾更難找到租盤。

因此,在打擊炒風之外,如何吸引業主將單位出租,維持有效供應,亦需政府考慮。額外差餉的原理是向持有超過一個單位的業主,每年收取額收差餉。這將會提升業主持有單位的成本,希望吸引業主將單位放租,以租金抵消額外的差餉。當然,如何制定稅率,如何執行等細節尚需討論,但是新加坡社會似乎亦有認真考慮這個建議。

辣招改變供求平衡

回到香港,雖然加設辣招的時空背景類似,但是現階段減辣,似乎言之尚早。於新加坡2011年的選舉,執政黨的得票是歷史新低。之後政府回應民眾訴求,其中一項就是樓巿開源節流,一方面增加供應,另一方面減少新增移民數目。所以該地樓巿在2013年左右見頂,除了辣招之外,亦因政府改變了供求平衡,故此樓巿逐漸降溫。

因為兩地的社會政策背景有別,所以香港過去幾年的樓巿供求平衡仍未改變。當然長遠而言,維持人口增長,或可延遲人口老化,令十年後的香港,比新加坡更有競爭力。但是供求平衡不變,亦令本港樓巿仍然長升長有。加上香港政府換屆在即,未來幾個月現任政府應會逐漸變成看守政府,所以現階段香港是沒有條件減辣。

善用辣招收入推動發展

再者,香港的經濟數據在最近幾個月表現向好,去年12月出口數字超出預期,旅客數目重新正增長,零售業跌幅收窄。加上實地觀察的巿場氣氛轉好,筆者相信樓巿將會再次升溫,更顯出不宜撤走辣招。未來一兩年,辣招應會持續為庫房錄得收入。當然,辣招原意並非為政府帶來收入,政府亦不宜對辣招收入造成依賴。但是香港長期每年錄得財政盈餘,亦不利整體投資。所以政府或可考慮,將辣招收入用長期投資的心態,以單一次方式注資到諸如教資會科研基金等基金,以善用這筆「橫財」。

楊書健

安泓投資

投資總監

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