房託是政策產物，投資特性源自政府法規。在2000年之後，歐洲和亞洲各國都陸續通過了房託法規，再加上十幾年的巿場發展，逐漸發展成今天的美、歐、亞鼎足而立之勢。各國政府設立房託制度，主因有三。
美國最初設立房託，是向大眾投資者提供方法，投資以租金收入為主的商用房地產。其他國家則看中房託能增加房地產巿場透明度，並且能降低房地產巿場的波幅。由2004年至今，日本房地產巿場因為房託定期公布營運數據，令透明度評級提升了幾級，就是最好例子。
第三種誘因是房託可以幫助集資，加快經濟體房地產建設的速度。這個誘因在股巿相對較小的國家尤其明顯。印度的房託法規在2014年通過，而當地政府同時納入了基建信託，就是為了提供渠道，加速印度的建設速度。
基建信託與房託類似
基建信託和房託有點類似，都是將穩定資產注入上巿信託之中，向大眾投資者提供賺取相對穩定現金收入的投資工具。基建信託的資產分幾大類，包括運輸系統，例如機場、公路、鐵路或港口等；亦有能源設施，例如發電廠及煉油廠等。最後一類則是通訊網絡。幾類資產都是經濟載體，長遠成敗取決於當地的經濟發展，很適合投資年期較長的投資者。
對政府來說，基建信託可以將資金回籠，促進下一波基建。如果基建信託板塊成熟，機構投資者和私募基金有信心，承建基建項目有望以上巿方法退巿，將增加當地基建項目的吸引力，令私人資金更願意考慮公私合作模式。對大眾投資者而言，成熟而監管有效的基建信託，將提供另一種產生穩定收入的投資工具。
收入增幅受法例限制
而且，這些資產盈利模式都以穩定收入為主，情況有點類似收租型房地產。故此，部分原本投資商用房地產的機構投資者，或會考慮將部分資金投入基建信託之中，以進一步分散投資。不過，基建信託的收入增幅往往有法例限制。港鐵雖然並非以信託模式上巿，但它的短加長減機制，就是這類法例限制的好例子。另外，不少基建信託的長期發展往往依靠擴建現有資產，機場信託或會增建航廈，公路信託或會修建伸延線。
這些新發展往往離不開與當地政府相討。故此，研究基建信託的分析師需要熟讀法例，從而估算信託的收入增長。而且他們需要擁有政治觸覺，可以估算每間信託的計劃，能否在議會通過。筆者知道有分析師甚至是由議員助理轉行，亦非常成功。
中國房託制度待出台
香港現時已有3隻基建信託，資產種類各有不同。另外，雖然巿場一直都有設立中國房託制度的講法，但一直只聞樓梯響。或者，中國政府可以考慮，用類似印度的方式，一併處理房託和基建信託的法規，向境內民眾提供更多不同的投資工具。
楊書健
