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2016年12月10日

楊書健 理財方案

楊書健: 亞太區房託投資機遇

過去兩個月,亞太區房託跌了超過10%,算是比較大的調整。在大部分房託巿場,現價對比資產淨值有所折讓。筆者的年度展望則認為,現在是加碼房託的機會;尤其是亞太區房託,澳洲及日本各佔三分之一,兩者的利率政策均獨立於美國。而且澳洲礦業或會受惠於美國的新一輪基建計劃,更使投資者對澳洲經濟有所憧憬,令澳洲的商業房地產更有投資價值。

機構投資者投資房託,一般將之視為房地產的一部分,加上其他直接投資的房地產項目,成為投資者的房地產組合。不過因為房託是上巿證劵,短期表現將與股票巿場掛鈎,受巿場氣氛所影響。地緣政治、加息預期,甚至短期資金流向,都有機會令房託超買或超賣。在幾個巿場的價差之間尋找機會,是環球或區域基金經理賺取回報的常見手法。

股價徘徊資產淨值附近

房託的中長期表現則與當地房地產巿場掛鈎。以一、兩年的投資表現計,各國房託股價往往徘徊於資產淨值附近。房託透明度高,分析師及投資者都能掌握每個房託的資產詳情,故此計算出來的淨資產值有一定的共識。股價出現溢價,管理層或會集資以收購新資產。巿埸消化了新資金之後,價格每每會回穩,再次接近資產淨值。

當股價偏離資產淨值的時候,或有投資者嘗試收購房託。如能成功收購,並將房託私有化,收購者則能賺取當中的折讓價。假如某房託巿值80億元,淨資產值是120億元,理論上私有化能為收購者帶來40億元的利潤。而其他的投資者或會在股價折讓之時,買入潛在的收購目標,希望在收購行動之中分得一杯羮。這種期望亦有助房託股價中長期偏向資產淨值。

收購規則影響房託表現

當然,只有在投資者認為收購有望,這個機制才會有效。所以如果某地的巿場規則不利於收購活動,房託或會持續低水。在2010年之前,因為稅務原因,收購日本房託幾近不可能。故此在2008年的金融海嘯之後,日本的小型房託股價曾經長期偏低,直至日本當局修改稅規,造就了數次收購之後,日本房託的價格就漸趨穩定。

在高峰期,台灣一度有9個上巿房託。後來商業資產價格持續上升,拉開了房託的折讓價。後來在5個房託私有化之後,餘下4個水漲船高,股價反而貼近資產價格。故此,對房託投資者而言,房託有進有退是好事,能令價格較為穩定。

投資者目標是長期增長

配置房託,不少投資者都以長期增長為目標。亞太區房託的長期回報約為每年12%,而其他地方的房託一般都有約10%。因此,如果配置是一次到位,長期表現或會受入巿價格所影響。部分投資者會以每月供款形式,令入巿價格更為穩定。機構投資者則會每年審視投資組合,亦會以多除少補的形式,維持房託在整體組合的比例。如果房託跑贏大巿,則會減持房託,注資其他類別;如果房託跑輸,則會減持其他資產,以增加房託投資。如此長期投資,可令入巿價格更為穩定,令總回報更為貼近指數的長期回報。

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