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2016年12月6日

霍慧敏 宏觀分析

霍慧敏: 亞洲房地產市場仍存泡沫風險

在今年的瑞銀全球房地產泡沫指數報告中,具有泡沫風險的城市數目比去年增加,其中加拿大溫哥華居於首位。在亞洲主要金融中心,香港仍然面臨泡沫風險,東京房價也被高估。新加坡房地產市場今年估值合理,脫離高估區域。我們認為亞洲主要城市的宏觀審慎政策並無放鬆跡象。

在全球超低利率的環境下,投資於有形資產依然大受歡迎。那麼房地產市場出現過熱也就不足為奇。根據瑞銀全球房地產泡沫指數,許多城市的房地產市場還在高估區域或面臨泡沫風險。亞洲也不例外。亞洲各國政府一直對資產泡沫保持警惕,果斷地採取了宏觀審慎措施來遏制外資流入和過度投機。這些措施在新加坡已獲致成功。最近,香港大幅上調了印花稅來調控勁升的房價。

港辣招有望令樓價下調

香港的房地產市場降溫措施一直以來成效不彰,使得這個城市的房價收入比達到創紀錄的18.5倍,面臨泡沫風險。房價僅短短下跌不到一年的時間又恢復飆漲,自6月英國脫歐公投以來反彈了10%。市場情緒也明顯熾熱,新樓盤建案的平均售價和售罄率都較預期好。利率水平低迷增強了房產買家的信心。而且,銀行體系充裕的流動性也使得當地銀行明顯調低按揭貸款利率。

未來幾個因素應能抑制香港房價過度上漲。首先,2016年住宅完工量達到10年高點,未來3至4年仍會保持較高水平。其次,政府最近將非香港居民的印花稅率上調至30%,表明了政府遏制投資需求的決心。我們預計,未來12個月香港住宅價格會下跌5%至10%。

星樓價脫離被高估行列

新加坡的房價降溫措施成效較為明顯,私人住宅價格已從2013年的高點回跌了10%以上,令新加坡房地產市場脫離了高估的行列。在新增供給增加的情況下,租金跌幅超過9%,空置率攀升至8.9%──逾10年來最高水平。這是40多年來實際房價不中斷調整的最長時期,即使2011年以來家庭收入增長了約20%。不過,我們預計,未來12個月房價會繼續下跌4%左右,原因是2017年總體新增供應仍會處於高點,之後2018至2019年每年減少19%。鑑於人口增長停滯、移民政策收緊,且在經濟增長低迷的情況下失業率攀升,預計房產需求增長平平。

儘管目前遽下定論仍嫌過早,但香港最近上調印花稅可能會導致一部分海外投資需求轉移至新加坡,從而對新加坡的房價帶來上升壓力,尤其是豪宅市場。由於被認為投資價值顯現,近期的豪宅新盤需求十分暢旺。若價格再度攀升,也不排除政府再度推出降溫措施。

內地一線城市房價續升

我們預計,2017年中國內地一線城市房價會上漲5%至10%。儘管銷售可能會疲軟,但房價應會因為供需緊俏而保持在高點。2016年的房地產火爆行情是受到流動性過多、投資管道有限,以及首付融資活躍的推動。庫存水平下降應能繼續支撐房價。最新的統計數據顯示,一線城市去庫存進展良好,目前未售庫存僅有7至8個月,低於10個月的歷史均值,接近於谷底水平6個月。鑑於土地釋出有限,我們預計新增供應依然較少。新屋開工量落後於房屋銷售,因此在可預見的未來供需基本面仍偏緊。相比於香港的45%和美國的61%,內地家庭槓桿總體水平仍較低,為GDP的20%左右,短期內市場劇烈調整的風險並不高。

東京公寓需求仍具韌性

在瑞銀全球房地產泡沫指數中,東京依然處於高估的區域,我們認為明年形勢不會改變。由於遺產稅的節稅效果,高淨值退休人士的需求將可支持新公寓價格。而且,日本央行2016年1月實施負利率的決議降低了借款成本,進一步推動需求。東京是日本少數仍見到人口流入的城市之一。預計至2030年東京的家庭數目仍會繼續上升,因此未來數十年對公寓的需求應依然具有韌性。

即使如此,我們預計2017年東京的房價漲幅僅會在1%至4%左右。當前東京公寓平均房價自2013年以來上漲了25%,位於10年高點,而同期消費者物價指數(CPI)和家庭收入增幅不到5%。這種情況難以長久持續。另外,過去6個月房產庫存一直增加,目前已超過了2013年水平。

霍慧敏

瑞銀

財富管理投資總監辦公室股票分析師

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