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2016年11月19日

卓啓雄 理財方案 人生理財

卓啓雄: 樓市加辣 效用成疑

兩星期前,政府突然推出新一輪的樓市「加辣」措施,劃一增加向買入第二個住宅的買家,徵收雙倍印花稅至樓價的15%;而非本港永久性居民則一律升至30%,並於當晚午夜12時後生效。在毫無先兆下推出政策,起初市場都普遍認為有助調控樓市;可是當消息慢慢被消化,有不少人都覺得樓市不久以後會重回升軌,究竟「加辣」措拖會否令樓市降溫?

筆者認為樓市短期內只會呈拉鋸局面,甚至會重現上升趨勢。

未上車族支持樓市

「加辣」對於這班準備上車一族的影響最小,因為雙倍印花稅並不適用於首次置業買家;筆者認為大部分等上車人士都面對一種狀況,就是害怕「買貴咗」,因此他們會靜待樓市跌至某個水平才入市。可是樓市於2009年開始升軌,於這7年間,每當樓市跌超過10%左右,便會出現反彈;最近例子就出現在今年年初,當中原城市領先指數CCL由上年9月的146高位,下跌至今年3月的127後,便隨即反彈,回升至上月中的144接近高位。可見市場對樓市已累積一定需求,每當下跌時這些購買力便會入市,令樓市跌不過來。

高賣低買難度增加

幾年前,筆者常聽見有人趁樓市高位賣掉物業,想等樓市下跌時再以低價買回。可是當樓市調控措施推出後,再買回物業的難度增加,因為種種費用例如特別印花稅、銀行壓力測試等,再加上一買一賣涉及的開支──律師費、經紀佣金、裝修費,和期間的租金支出,將所有費用加起來,樓市應要跌很多才「回到本」,因此對於大部分只擁有一個物業的市民,他們會害怕「買唔番」而寧願繼續持有手上物業。當市場供應減少,樓價很難會下跌。

沒有急於套現需要

對於擁有多個物業的投資者來說,「加辣」只會令他們繼續持有手上物業而不願轉賣;由於再買物業的支出大增,買樓收租的念頭便即時打消了。然而,筆者相信大部分擁有多層物業的人,其買入價都遠遠比現在市價便宜,他們根本就不需要平價賣樓;再加上市場供應短缺而令租金價格上升,這班投資者的租金收益理應相當不俗,這樣更加令他們不急於套現。在二手物業市場供應凍結,而一手物業的定價進取下,樓市價格實在很難下跌!

筆者認為,「加辣」只會一再凍結市場供應,短期令樓市進入拉鋸狀態。然而政府要有效壓抑樓市,大量增加樓宇供應可謂是不二法門;但香港始終地少人多,而興建新增樓宇需時,再加上息口持續處於低水平,而人民幣加快貶值又會助長資金再次向南移,種種因素都只會令樓市更加熾熱,看來政府要處理這個「粒粒皆辛苦」的房屋問題,要再加多點功夫了!

 

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