房託是房地產的一種，中期表現與當地商業樓巿掛鈎。單一房託的投資表現將與買舖位或寫字樓類似，因為兩者都是直接受惠於當地樓巿起伏。無論自用還是出租，商業房地產的目的都是進行商業活動。辦公室存在，主要是提供空間給白領工作；提供零售服務，則是商場的存在目的。故此，各類商業地產的租金走勢有跡可尋。只要還能做到生意，再貴的商業房地產都會有人租。如果做不了生意，則再便宜的地段仍然會滿街空置。雖說整體經濟榮枯會影響商業活動，但是一般而言，商業房地產更受制於空置率及新落成量等方面。
商業房地產的租賃期一般亦較住宅地產為長。在亞太區，澳洲辦公室的租約或會長達10年，各地物流中心甚至會有上20年的租約。這類租約一般都有固定的加租機制，例如每年依照通脹率加租。故此，房託以及其他機構投資者所關注的商業地產，往往都能計算現金流，對未來收入增加自然心中有數。除非加息幅度超出預期，否則在溫和加息期之中，商業地產反而會受惠於良好的經濟表現。
反而住宅地產的榮枯更受制於民眾信心。住宅地產與商業地產的主要分別是住宅屬於消費品：買房子的最終目的是提供生活空間。而每個人的生活空間彈性極高。在香港，1000呎單位已算豪宅；在外國中小型城巿，1000呎卻可能只算入門住宅。故此，住宅巿場的需求雖與人口和工資掛鈎，但中短期而言，卻往往能承受更多的變化，並非簡單的數據模型所能計算。
分散投資不同地域和類別
機構投資者的房託策略是同時分散投資到不同地域及不同類別之中。分散到不同地域意義比較簡單。因為房託與當地樓巿掛鈎，投資在不同地方，有效減低單一樓巿波動對整體房託組合的影響。例如香港房託，只佔亞太區房約一成，所以香港樓巿榮枯，對亞太區房託組合的影響較小。
商業房地產之中，分工仔細，類型較多。物流中心和數據中心的增長因素就和酒店的增長因素有所不同。比如數據中心的表現與科技業發展掛鈎。因為科技業在亞太區仍處於起步階段，營運商以及如銀行一類的大型用家，現階段仍以建立基本數據中心為任務，故此就算經濟短期出現問題，亦難想像數據中心會突然失去需求。同理，網上零售的發展空間仍然很大，將提供不少物流中心的需求。總括而言，經濟整體榮枯對傳統的地產類別，諸如住宅、商場、辦公室等，影響遠較新興類別為大。擁有新興類別資產，就是投資房託的優勢。
受惠於不同經濟活動起伏
私募基金、綜合發展商、退休基金等大型投資者，都有能力投資不同種類的商業房地產，可受惠於不同經濟活動的起伏，長遠發展較為穩定。大部分房託基金分散投資於不同經濟體以及不同房地產類型，心態亦是如此。所謂「一雞死，一雞鳴」，分散的房託投資能在經濟循環之中，提供不同的增長方式。故此，大型投資者一般都有長期配置房託，以穩定其整體的投資表現。
楊書健
