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2016年10月29日

楊書健 理財方案

楊書健: 房託助穩定整體投資表現

房託是房地產的一種,中期表現與當地商業樓巿掛鈎。單一房託的投資表現將與買舖位或寫字樓類似,因為兩者都是直接受惠於當地樓巿起伏。無論自用還是出租,商業房地產的目的都是進行商業活動。辦公室存在,主要是提供空間給白領工作;提供零售服務,則是商場的存在目的。故此,各類商業地產的租金走勢有跡可尋。只要還能做到生意,再貴的商業房地產都會有人租。如果做不了生意,則再便宜的地段仍然會滿街空置。雖說整體經濟榮枯會影響商業活動,但是一般而言,商業房地產更受制於空置率及新落成量等方面。

商業房地產的租賃期一般亦較住宅地產為長。在亞太區,澳洲辦公室的租約或會長達10年,各地物流中心甚至會有上20年的租約。這類租約一般都有固定的加租機制,例如每年依照通脹率加租。故此,房託以及其他機構投資者所關注的商業地產,往往都能計算現金流,對未來收入增加自然心中有數。除非加息幅度超出預期,否則在溫和加息期之中,商業地產反而會受惠於良好的經濟表現。

反而住宅地產的榮枯更受制於民眾信心。住宅地產與商業地產的主要分別是住宅屬於消費品:買房子的最終目的是提供生活空間。而每個人的生活空間彈性極高。在香港,1000呎單位已算豪宅;在外國中小型城巿,1000呎卻可能只算入門住宅。故此,住宅巿場的需求雖與人口和工資掛鈎,但中短期而言,卻往往能承受更多的變化,並非簡單的數據模型所能計算。

分散投資不同地域和類別

機構投資者的房託策略是同時分散投資到不同地域及不同類別之中。分散到不同地域意義比較簡單。因為房託與當地樓巿掛鈎,投資在不同地方,有效減低單一樓巿波動對整體房託組合的影響。例如香港房託,只佔亞太區房約一成,所以香港樓巿榮枯,對亞太區房託組合的影響較小。

商業房地產之中,分工仔細,類型較多。物流中心和數據中心的增長因素就和酒店的增長因素有所不同。比如數據中心的表現與科技業發展掛鈎。因為科技業在亞太區仍處於起步階段,營運商以及如銀行一類的大型用家,現階段仍以建立基本數據中心為任務,故此就算經濟短期出現問題,亦難想像數據中心會突然失去需求。同理,網上零售的發展空間仍然很大,將提供不少物流中心的需求。總括而言,經濟整體榮枯對傳統的地產類別,諸如住宅、商場、辦公室等,影響遠較新興類別為大。擁有新興類別資產,就是投資房託的優勢。

受惠於不同經濟活動起伏

私募基金、綜合發展商、退休基金等大型投資者,都有能力投資不同種類的商業房地產,可受惠於不同經濟活動的起伏,長遠發展較為穩定。大部分房託基金分散投資於不同經濟體以及不同房地產類型,心態亦是如此。所謂「一雞死,一雞鳴」,分散的房託投資能在經濟循環之中,提供不同的增長方式。故此,大型投資者一般都有長期配置房託,以穩定其整體的投資表現。

楊書健

安泓投資

投資總監

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