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2016年10月20日

陸庭龍 宏觀分析 龍觀脈象

陸庭龍: 資產價格與生活質素背道而馳

一碗生磨芝麻糊加兩粒湯圓,盛惠44元。這是市價。事緣小女愛吃甜食,為了鞏固好爸爸的形象,我便驅車到港島天后一間人氣糖水店,外賣糖水給她。當我聽到44元的價錢時,我直覺地對老闆說我是買一碗不是兩碗,換來的當然是老闆的白眼,現在是什麼時勢,吃米不知米貴。

我承認我很久沒有到此店光顧,潛意識認為20多元一碗傳統糖水是市價。決定一件商品或某種服務的價格包含眾多因素,其中不外是租金、工資、材料成本、利潤等,而租金和工資應該是最大的兩項成本。品質好的產品也可能提價,作為消費者,我也願意付出較高的價格來換取質量上乘的產品。我買給女兒的這碗糖水固然是有水準的,但我卻真的認為價錢有點高,這令我的心裏很不舒服,因為我感覺這代表着我的購買力削弱了,和我的財富效應不能與時並進。

一碗芝麻糊帶來啟示

香港特別行政區政府統計處公布的8月份綜合消費物價指數按年上升4.3%,較7月份公布的數字2.3%為高,不知道我買的那一碗芝麻糊是不是在8月份加了價?香港的CPI數字與美國、歐洲和日本相比都是較高的。但相比數年前的通脹率還是處於低的水平。這組綜合消費物價指數包括了每月家庭開支由5500至89999元的,應該覆蓋了大部分香港住戶,其中最大的開支為房屋及租金,佔33%至35%;外出用膳佔比率為13.98%至17.74%;交通支出佔6.75%至9.84%。

問題是公布的通脹數字不是特別高,可以說是在預期範圍之內。為什麼大部分家庭包括筆者在內會覺得財富效應萎縮呢?或者真實一點說,是我們的生活質素呈現下跌趨勢。筆者認為最主要的原因是大部分香港家庭的收入增幅遠遠追不上樓價的升幅。恒生指數現今仍在23000至24000點之間徘徊,內地A股經歷了去年的調整後仍未回復元氣,股票帶給大家的財富效應不大。

各類型物業價格破頂

相反,中原城市指數CCI 9月公布的數字為128.57,自年初以來持續上升,大有挑戰去年歷史高點之勢。現在無論是貴重物業、大型屋苑或上車盤的小型單位等,以呎價計紛紛破頂。西九龍機鐵上蓋的臨海特色戶,最新的呎價為9萬元以上,市場嘩然。樓價的累積升幅是雙位數字的,中原城市指數自2009年至今的升幅翻倍。而受薪階層市民的每年工資增幅普遍只有低單位數字,與日常生活中物價的升幅差距愈來愈大,更不要說與樓價相比。

持自住物業紙上富貴

根據政府統計處資料顯示,全港家庭總戶數約250萬,每戶人數為2.9,不足3人。當中居於自置物業的家庭約為總戶數的66%。不錯吧,這165萬個家庭是樓價上升的既得利益者,也是受惠於財富效應的消費者。但實際情況與數字說的故事不一樣。如果擁有多於一個自住物業的,其財富增值是真的,其他的只是不能套現的紙上富貴,極其量是心情愉快些。可是現在新樓盤的售價不斷上升,上車盤的面積比公屋單位還小,但管理費就每月成千上萬。雖然供樓的利息低,但省下來的已給樓價和管理費反噬。

面對如斯境況,注定樓價愈升,普羅大眾的生活質素愈差。

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