自英國公投脫歐之後，亞洲房託及地產股應聲上揚。到了最近，則部分實體房地產亦重新上漲，連沙田第一城亦錄得過千萬成交。沙田第一城的情況較為特殊，因為其租戶群不少乃非本地大學生，因此租務需求穩定，而且部分學生願意在學年之初繳交一年租金，更令業主受惠。所以該樓盤樓價較高，並非奇事。
房地產上升周期延長
但是觀乎香港其他地區，樓價亦似將上升，則顯出巿場或已轉勢。巿場似乎認為，歐洲政治不穩定，將進一步減慢美國聯儲局的加息步伐，令房地產的上升周期再次延長。除非通脹率突然遠超預期，否則我們認為聯儲局雖會加息，但直至2018年底，息口仍將偏向溫和。
自2013年起，房託巿場曾數次下跌，當中原因都與利率政策有關。部分巿場例如新加坡房託，更因為預期加息，所以股價幾乎長期與資產淨值有所折讓。在這背景下，願意長期持有房託的投資者，過去數年以股息派發的現金回報，比實體房地產的租金回報更高。亞太區房託指數的現金回報，在過去兩年均有差不多4.5%，而部分房託基金回報更比指數再高1%或以上。樓價似跌不跌，資金又持續入巿，吸引了業界尋找新機遇。本欄數次提及的新型房託，例如物流物業、數據中心等，亦是這個巿況的產物。愈加多元化的商業房地產巿場，或會降低各房託之間的相關性，令長期持有房託更為吸引。
租金具潛力牽動樓價
不少地產業者認為，房託走勢是實體樓價的領先指標，過去兩個月股價上揚，或暗示了實體樓價將進一步上升。長遠而言，樓價、利率與租金掛鈎，在利率穩定的情況下，只要租金仍有上升空間，樓價則亦有上升空間。自2009年金融海嘯以來，各大國皆執行量化寛鬆政策，增加了巿場流動性，理應導致通脹率上升。再加上香港的房地產供應長期不足，更令租金長期處於高位。
商舖重新定位需求增
過去一年，部分零售行業強勢不再，令相關的商舖租金下跌。但經歷了一年的調整，大部分商舖似乎已經重新定位，租金逐漸止跌。例如隨香港的運動文化逐漸興盛，體育用品以及各種與體育相關的服務，對空間需求屢有增長，更出現了取代奢侈品牌的情況。
至於其他類型的房地產，包括辦公室和住宅，更在過去一年錄得租金增長，似乎香港整體經濟仍能企穩。辧公室方面，單論就業數字，科技業早已超越金融業。故此科技業的空間需求持續增長。當新興行業成形，除了租金之外，亦會吸引附加服務的發展。例如沙田地區於科技業刺激下，令咖啡室、文件打印店等，各種白領工種所需的不同類型服務逐漸完備。
當然，香港的經濟體系細小而開放，故此中長期趨勢定必與鄰近地區以及全球經濟掛鈎。故此亞太區整體的經濟情況，亦會影響香港的發展。但是上述的幾個發展，需求都源自本地居民，境外經濟的影響將會較為間接。如果這種趨勢繼續，香港經濟將會更為穩定，反而令其資產價值更高。
楊書健
