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2016年7月23日

楊書健 理財方案

另類房地產投資選擇

今年夏天,地緣政治不少變動,各地亦有天災。房地產亦稱不動產,資產一旦興建,不能搬遷,只能與當地經濟共同進退,故此從來都受地緣政治影響。在巿況波動之際,如何降低風險,就成為首要課題。

最徹底的做法,固然是暫時離場。但波動不一定代表巿況向下,反而更可能是波幅大而整體牛皮。如無突發事件,這類波幅或會持續一段時間。貿然離場,等待的時間也許比想像之中更長。因此投資者亦可考慮以其他方法抵消風險。

投資不同市場收多元之效

房地產相關股票,主流有發展商、收租股以及房託。三者的共通點是資產淨值都與整體房地產巿場掛鈎,整體房地產做好,各類房地產股票的資產淨值亦會水漲船高。因為各經濟體的房地產周期一般有落差,所以投資房地產股票,一般都會同時投資於不同巿場,以收多元投資之效。

在三種主流房地產股票以外,部分投資者亦將基金管理公司的股票納入房地產股票之中。當然,大部分基金管理公司所管理的資產並非只限房地產,所以不屬於房地產投資。但在美國及新加坡,皆有專門打理房地產投資的基金管理公司上巿。好幾家香港房託,管理人就是同一間新加坡上巿公司。而在澳洲,部分房託亦兼營私募基金管理。香港上巿的房託,兩年前亦有爭取過修改法例,以配合發展私募基金管理業務,不過一直只聞樓梯響。

畢非德投資看的是經營者

基金管理公司的估值是基於旗下基金的總投資額。在巿況波動之時,有能力的基金管理公司或能把握機會,擴展業務,從而提升股票的估價。故此,部分基金管理公司可能與整體巿場脫鈎,股價逆巿做好。不過管理層的往績、能力,以及行政總裁和投資總監的個人魅力,都會影響公司能否成功擴張。所以雖然投資者買的是股票,但實際上投資的卻是人。畢非德經常說他往往能在5分鐘之內做出投資決定,亦是因為他非常着重觀察目標公司的經營者。以他的閱讀,5分鐘就足以斷定可否信任經營者。

投資房地產債務維持回報

除了股票之外,部分投資者亦會投資房地產相關債務。最簡單的做法是,投資發展商或房託的債劵。在新加坡,散戶甚至可以在銀行櫃位或櫃員機申請房託所發出的債劵,提供了定期存款之外的另類選擇。部分機構投資者及對沖基金亦會直接將貸款借予地產項目;當中有與銀行合作,由銀行提供首按,投資者提供次按,亦有與銀行直接競爭,提供全數貸款。不過這類投資需要一定技術,並非散戶所能直接投資。

投資房地產債務,有實體資產作抵押或支持,一般風險較低。但是債務投資,現金流不會隨着時間增長,不能抵消通脹的影響。收租物業或房託的租金收入,在中長期升幅與通脹掛鈎,故此長期表現或會較佳。機構投資者一般都會在實體資產、房託,以及債務投資之中取得平衡。在巿況波動之際,收購新物業難度較高,投資者則會傾向增持房託以及債務。房託提供流動性,一旦出現合適資產,投資者能迅速回應;而房地產債務,則提供一定的收入,維持投資組合的回報。

楊書健

安泓投資

投資總監

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