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2016年3月12日

陳耀輝 理財方案

陳耀輝: 買樓好過買房地產基金?

這是一個很多人問過的問題,而香港人特別喜歡買樓投資,覺得「磚頭」比較實在,且不時會聽到一些炒樓致富的故事,而就算樓價下跌仍可收租或自住,只要肯守,最終一定會「返家鄉」,所以好像比較安全。但其實投資房地產基金,可以避開很多買樓的風險,亦有不少優點是直接投資物業所沒有的。

樓按等於作槓桿投資

首先是投資風險方面,當樓市不斷上升時,不少人會覺得買樓投資很安全,但其實樓宇按揭等於借貸作槓桿投資,風險不低,例如從1997年金融風暴到「沙士」期間,香港樓價暴跌大約七成,超過十萬個物業變為負資產,不少人多年積蓄化為烏有,最後走上破產之路。很多業主在那個經濟不景氣的期間失業或被大幅減薪,無法繼續供款而被銀行收回物業拍賣,還要償還欠銀行的差額。而不少購買多個物業的投資者都一鋪清袋,部分更因為負資產而自殺。而買房地產基金因不涉及借貸投資,所以不會出現這種情況。

房產地基金買賣簡單

其次是投資金額,買樓首期一般需要過百萬以上,並要承擔每月供樓的支出,在加息周期時負擔更會不斷增加。而買房地產基金,數萬元已有交易,亦不會有供樓負擔。至於稅務方面,投資基金的利潤不需要交稅,但物業投資卻有不少稅項,例如DSD及SSD等。而買賣方面,物業買賣所需的時間較長,手續亦較繁複,而且在物業市場淡靜時,可能要大幅調低價格才能吸引買家。而基金的贖回手續非常簡單,贖回時間一般只需一至兩個星期便可完成,無論是旺季或淡市,基金公司都會用當時的基金價格交易。

出租樓宇開支難預算

如果投資者將物業出租,倘遇上租霸,除會影響租金收入,亦有可能造成單位的不必要耗損。而業主亦要負責單位的維修和折舊等問題,有關開支亦較難預算。此外,如果租盤供過於求,亦可能會有一段時間不能租出。而投資房地產基金,就沒有這些煩惱。

近年有愈來愈多人有興趣投資海外房地產,但如對當地物業市場認識不深,很容易會遇上投資陷阱,如果是投資環球房地產基金,由各地物業投資專家代你管理,便不會有這個問題,又可以用較少資金投資一籃子不同地區的物業,風險自然較為分散。

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筆者網誌:http://mtminvesting.com

 

陳耀輝

認可財務策劃師

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