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2015年8月4日

王良享 宏觀分析

美加息 港樓價也不會跌

上周四美國聯儲局議息沒有驚嚇,亦沒有驚喜。聯儲局主席耶倫繼續為今年內加息鋪路,會後聲明中加入「質量」的加息條件,即就業市場有「某個程度」的進一步改善。「某個程度」譯自原文的「some」,即若干或一些的意思,用於形容數量方面,明顯有不要求太多的含意。聯儲局選用質化而非量化詞語,而且不用比較實在的形容詞如「certain degree」的目的,是指出加息的門檻不太高,警告市場作好準備。

聯儲局今年必定加息

兩年前聯儲局前主席貝南奇第一次提出退市時,明顯是針對減低股市、債市及房市的資產泡沫,當時利率市場反應劇烈,10年期美國國債孳息率於4個月內從1.6%攀升至3%,其後歐債危機重燃及中國經濟增長放緩,避險需求將10年期債息推低至今年2月份時1.64%的21個月低位。低債息,高通脹預期引致美國長期實質利率低企,股市風險溢價(Equity risk premium)高企,容易令市場產生對股市的偏好,因此耶倫今年初就已經不斷出口術,說年內必定加息。

表面上,耶倫對加息的解讀是就業市場持續向好,通脹長期看會回升至2%以上,實際上是美國已是「有錢無人借」,商業銀行現存放於聯儲局的超額準備金就有2.5萬億美元,有必要逐步將之趕走至實體經濟中。因此今年內美國必定加息,9月或12月分別不大。

香港息口將立刻跟隨

上次美國加息為2004年6月,聯儲局於其後兩年內加息17次,聯邦基金目標利率從1%提升至5.25%。當時香港正從通縮中走出來,美國開始加息時,香港的綜合消費物價指數仍下跌0.1%,因此香港利率當時上升得比美國慢,香港的最優惠利率在2004年10月上升0.125個百分點後,又於11月調低至5%,直至2005年3月,香港確定走出通縮後,最優惠利率於一年內上調至8%。

時移世易,香港現時結構性通脹頗高,過去6個月,香港的綜合消費物價指數平均升幅為3.7%,美國加息,香港立刻跟隨的機會頗高,若港息比美息低,沽港元買美元的套息活動很快會令港滙兌美元轉弱,如果聯滙弱方保證被觸及,現時香港銀行體系結餘的3400億港元將會快速降低,就算7.85的弱方保證不被觸及,亦不排除金管局主動買港元沽美元令港、美息差收窄。

香港樓價不致於下跌

美國加息,香港跟隨,但香港樓價卻不致於下跌,原因是今次美國加息周期並非高通脹或高經濟增長引起,因此利率升速慢、升幅少。筆者估計聯儲局今年內加息一次,明年加息4次,每次加幅0.25個百分點,整個加息周期於2017年中結束,整個加幅為2個百分點,最終均衡利率為2.25%,香港房按利率現為2.15厘,年底會升至2.5厘,兩年後約升至4厘左右。以一個600萬私人單位為例,若做了20年六成按揭,每月供款年底前從18470元上升至18900元,增加430元,如此少的增幅不會嚇怕置業自住買家,剛性需求仍然支持香港樓價。

兩年後當按息上升至4厘時,香港通脹若仍停留於3.7%水平,香港樓價開始有下調壓力,屆時香港的嚴重負利率情況已經修正,樓市的投資需求可能因而減弱,不過政府的「逆周期措施」將會調整,按揭成數回升,稅項減低,吸引用家入市。

美國加息,觸發資金從新興市場「流走」,但因為今次加息將不會觸發環球資產價格大幅下跌,香港不會成為巨型提款機,美國今天從不缺乏流動性,聯儲局天量超額準備金以外,企業現金水平超高,加息亦不會進一步壓縮本已不高的槓桿比率,但另一方面,未來數年,香港經濟增長率亦難以大升,住宅樓價看似只會以通脹率增長速度上升,即每年4%至5%左右。

王良享

臻享顧問

董事總經理

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