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按揭擔保人有何須知?

銀行審批按揭貸款,計算申請人的負擔能力,如果申請人的收入不穩定,銀行往往需要買家增加擔保人。

他們一般接受具收入證明的直系親屬為擔保人;擔保人所擔保的,便是「借款人不會拖欠供款/斷供」;一旦借款人拖欠供款時,銀行便可採取行動,向擔保人追收欠款。如果讀者被親屬要求作為按揭擔保人,要留意除了借貸人斷供時會被追收餘下欠款外,仍有其他影響。

擔保人的身份,在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業,銀行計算其負擔能力時,會一併計算其所擔保的按揭供款;換言之,有擔保人身份人士,自己可借入的按揭金額,會比條件相若、但不是擔保人的人士為少。其次是,市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」,簡單來說,如果A先生為家人於甲銀行的按揭作擔保,家人其後在同一銀行的其他借貸,A先生亦自動作了擔保。此位家人在該行借了其他借貸而未能償還,銀行亦可向A先生追收。

按揭擔保人的身份是可以取消的,但必須經銀行同意,但除非借款人的財政有明顯改善,否則銀行一般不會同意取消擔保。另一個取消擔保人的方式是轉按,如果樓價上升了,借款人收入亦較前穩定, 同時又希望取消家人擔保的身份,可考慮透過轉按進行。

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正面按揭信貸資料庫對你有何影響?

2011年按揭市場的大事之一,是正面按揭信貸資料庫的推出。簡單來說,在4月之後,銀行陸續向現有的按揭客戶發信,查問客戶是否同意將其「正面按揭資料」加入信貸資料庫中。客戶如果同意,未來申請貸款,有關貸款機構便可在信貸資料庫中,看到其正面按揭資料(只包括未償還按揭宗數,不包括金額)。

而新申請按揭的客戶,銀行亦會要求其同意披露有關資料。雖然新申請按揭的客戶可以拒絕,但金管局出指引,銀行可以向拒絕的新造按揭客戶作出懲罰。懲罰性的措施有:(一)銀行可以拒絕批出貸款。(二)借款人按揭成數或借貸金額降低最少1成。(三)借款人按揭利率提高最少1厘。

有關措施影響包括,過去不少投資者可透過不同銀行,為多個物業申造按揭。銀行技術上難以得知申請人在其他銀行有多少按揭未供滿,申請人亦不難以「自用」名義向多家銀行申造多宗按揭。但在正面按揭信貸資料庫啟用後,有關資訊透明化;持有多個未供滿按揭物業的投資者,再難以自用條件再申請新按揭。配合金管局的其他指引,例如「非自住物業按揭上限5成」,會令投資者利用按揭槓桿的空間大幅收窄。

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甚麼是壓力測試?

在2010年8月,金管局發出指引,銀行在處理按揭申請時,須為按揭申請人進行「壓力測試」。具體內容是:在當前按揭利率下,有關按揭申請的每月供款,不可高於申請人家庭收入5成;而一旦按息上升2厘,按揭供款不可高於申請人家庭收入6成。

值得留意的是,如果申請人選擇的按揭計劃有分段式計息,或有2個計息標準;在進行壓力測試時,都要視較高者作為「當前利率」。早前拆息按揭利率較低,而計劃又包括以最優惠利率為準的鎖息上限時,便應該以「鎖息上限」作為當前利率。例如一個按揭計劃為「拆息加2厘,鎖息上限為最優惠利率(5.25厘)減2.8厘」,以12月28日一個月拆息為0.33厘計,供款利率是2.33厘,但壓力測試會以2.45厘(P-2.8厘)為當前利率。

另外,壓力測試亦包括二按,即一、二按的供款總和,在當前利率下不可高於月入5成;在加息2厘後,不可高於月入6成。很多時,發展商二按是分段計息的,例如「首2年P-2%,其後利率為P」。銀行亦會以分段計息中的較高者作為「當前利率」進行壓力測試。

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如何選擇按揭年期?

在借錢買樓時,利率由市場決定,申請人可以決定的是借多少,及還多久。借多少,一般都受制於樓價及可動用首期;還多久,有些人可能不作詳細考慮,選用「標準」的20年;另外一些人可能會比較,不同年期下的供款開支,看看自己的承受能力,再作出決定。

按揭還款年期的選擇,看似簡單,選短年期即每月供款上升,選長年期即每月供款減少;似乎「供得起便選短年期,供不起便選長年期」,部分置業人士更可能以為,按揭年期長短沒什麼大不了,有需要的時候向銀行申請延長或縮短就好。事實上,情況比一般人估計的複雜。第一,更改按揭條件,按揭要過了罰息期,否則要求銀行更改年期,會收罰息;第二,即使過了罰息期,要求銀行更改供款年期,亦往往要收取手續費。

此外,值得留意的是,由較長的供樓年期改變至較短的供款年期,較易為銀行接受。原因是縮短供樓年期,代表每月供款增加,業主如此安排,會被銀行視為財政穩健的表現;加上縮短還款期,銀行回本速度增加;手續一般沒有多少困難。

相反,在一些情況下,如果客戶向銀行要求延長還款年期,個別較穩健的銀行,可能會視為客戶財政有變的訊號;如延長的年期較長,個別銀行更可能全面審視客戶的財務狀況再行決定。所以,置業人士在決定按揭年期長短時,宜全面考慮各種因素,不宜輕率決定。

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擔保人與聯名借款人有何分別?

早前筆者曾撰文提及,按揭擔保人須知。其實在按揭擔保人之外,部分貸款機構在批核按揭時,如發現借款人的條件不太理想,可能會要求增加聯名借款人(Co-borrower),才批出按揭。

對銀行來說,擔保人及聯名借款人的作用類似,都是銀行認為借款人本身的條件(可能是收入,可能是拖欠紀錄)不理想,便以增加擔保人或聯名借款人的方式,以減少銀行風險。

擔保人與聯名借款人的責任在一些細節上有分別,例如,一旦借款人拖欠供款,銀行要先向借款人追討,之後才會向擔保人追討欠款。但如果是「聯名借款人」,便與借款人有同等責任,一旦借款人拖欠供款,銀行已可即時向聯名借款人追討。

值得留意的是,不論是擔保人或聯名借款人,如果他日自行申請按揭,其擔保或聯名借用的按揭金額都會被銀行視為其本人已借入的按揭,會影響壓力測試的結果。

例如,陳先生為家人按揭的擔保人,有關按揭貸款額為100萬元,數年後家人已償還30萬元,未償還餘額70萬元。在陳先生自己申請按揭時,其他銀行會視他需要負擔70萬元的按揭,再計算其負擔能力。

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銀行何時call loan?

去年下半年樓價回落,金管局統計的負資產數目亦告回升;筆者留意到不少網上地產討論區有類似回應:當負資產出現,銀行可能「call loan」(要求借款人提早還款)。似乎不少人以為,一旦物業資不抵債,銀行便會「call loan」,其實當中存在不少誤解。

當然,按揭是有抵押貸款,對貸款機構來說,抵押品高於未償還貸款當然是最理想的情況。但不表示一旦抵押品價值低於未償還貸款總額,銀行便會「call loan」。原因之一,是香港整體上的按揭貸款拖欠比率極度偏低,即使物業資不抵債,借款人仍準時供款,銀行其實沒有損失。

其次,「call loan」的行為,在市況不理想時,甚至對銀行亦屬不利。2003年時,香港樓價比1997年時下跌約7成,絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」,但只要業主準時供款,銀行不會因為物業資不抵債而「call loan」。因為收回物業拍賣,一定不足以彌補差價,業主一旦破產,銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。所以,即使是樓市不景,大量物業成為負資產,銀行亦不會輕易「call loan」。

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能否拒用銀行On List律師?

很多人都有自己相熟的律師,在需要處理法律程序時,亦會傾向由相熟律師處理。但在處理物業買賣,尤其是涉及按揭貸款時,相熟律師卻往住未能代表處理。

原因之一,是很多銀行都有所謂「on list」律師,部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契,此情況甚至會令置業人士出現額外支出。

銀行在批出按揭條件,而借款人又接受之後,雙方會簽訂「按揭契」,費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師,正好在銀行律師名單吻合,借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款人支付。

由於現時的物業買賣律師費,多數以「套餐」方式推出,即律師樓收取的費用,已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契,仍需支付一筆費用。

此外,由於部分按揭貸款會有附帶條款,牽涉更多工序,為求更有效率,銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓;此種情況下,先諮詢銀行可接受的律師名單,再從中選擇,會w是較理想的方案。

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為何銀行有on list律師?

上周筆者提及,一般銀行都有一個律師或律師樓名單,客戶向銀行申請按揭,銀行只會接受名單上的律師處理按揭契。有網友回應此情況都是錢作怪,銀行與律師樓有錢齊齊搵。其實on list律師之設,是與風險管理因素有關的。

銀行的律師名單,不單單是一份列出不同律師樓名字的單張,內部更會為律師樓作出不同評級,只有評級較高的律師樓,可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。原因是,在香港的制度中,在處理按揭契時,樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名,向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況,銀行便會出現巨額損失。

銀行為減少上述風險,便有律師名單及分級制的設立。基本的分級標準是:律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時,便可獲較高評級,可處理貸款額較高的按揭契約。相反,一些新成立的律師樓,便需要較長時間建立聲譽,才會為銀行接受,處理按揭契約。

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樓按律師如何「出古惑」?

銀行有一份「認可律師樓」名單,只接受名單上的律師樓處理按揭契;背後有風險管理的因素。有人認為其實是利益推使,筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性,個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對。

回說「認可律師樓」話題,香港實行的是土地登記制度,在交易完成當天至最長30天內,樓契出現一個登記真空期,如果律師樓或其職員「出古惑」,銀行及買家均蒙受損失。舉例來說,在一宗買賣中,買方(甲),與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿,甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契,以完成買賣合約。

同時如果甲要向銀行申請按揭,其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於,手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。
一般按揭操作,律師樓在樓宇成交當日(或之前),收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括:a)律師將支票入帳套現後捲款而走;b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔),向多家銀行同時申請按揭,然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況,如果買方(債仔)是被冒充簽名的,本身不需要負上法律責任,而被騙的銀行們,便會出現損失。相反,在第一種情況,買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽,但款項被律師取走,未能按時完全交易,銀行及買方(債仔) 都出現損失。

為減低風險,銀行才制訂認可名單及設立內部分級制;一般來說,銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等,作為名列「認可名單」的基本條件。

對市民而言,他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務,而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制,對借款人亦是一重保障。
有人認為,銀行只要將款項直接交予賣方,就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數,一般人可能欠缺能力處理,在制度內有獨立及公正的第三者作調停,似乎是於交易各方都可接受的方法。

按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為,貸款人要充份肯定磚頭的完整性,免得影響其將來的行使力(enforceability),律師行提供完善抵押行使力的服務,但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。

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按揭還款期有何限制?

按揭是分期償還的貸款,銀行對於按揭合約的還款年期,有一定的限制。很多年之前,香港一般銀行都會規定,按揭還款期的上限是30年,而還款期加上抵押物業的樓齡,上限是40年;換言之,在很多年之前,一個樓齡21年的物業,理論上只可申造19年的按揭。

後來,隨著市場上主流屋苑樓齡漸長,開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說,成交量高,流通率高的就算是藍籌),凡屬「藍籌」之列的屋苑,按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉,目的自然是多做生意。其後的發展,是銀行逐步放寬有關限制,根本已沒有「藍籌」與否的分別,部分銀行內部的指引是:樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢,只是一般按揭申請未必需要驗樓,而「非藍籌」屋苑,尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓,銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告,才會批出按揭。

按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡,一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年,即一個50歲的借款人,最多可獲批20年還款期的按揭;如果年齡是60歲,理論上的最長的按揭年期是10年。

另外,如果物業是聯名持有,不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括:以年輕者為準,或以收入較高者為準。以後者為例,如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年;一對父子聯名持有的物業,如果父親收入較高,而年齡是55歲,二人申請按揭,則按揭年期最長為15年。

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如何善用按揭年期呢?

按揭年期的限制,即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制,現談一談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念,是在利率及本金都不變的情況下,年期越長則每期還款額越少,但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用,便是在未能通過壓力測試時,透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試,銀行批出按揭時,按當時利率,每月供款不可高於申請人月入50%;如按息上調2厘,每月供款不可高於申請人月入60%;假設陳先生月入4萬元,申請400萬元的按揭,如利率為2.2厘,每月供款為20616元,供款超過月入一半,理論上銀行不應批出按揭;但如果陳先生將按揭年期改為21年,每月供款下調至19835元,便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘,供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生,借用的金額、他的收入亦不變,但按揭年期一改,銀行(及監管機構),便認為他由「負擔不來」,變成「負擔得來」。

調整按揭年期的另一個應用,是在成功取得按揭之後,如果個人經濟條件有變,例如收入下跌,按揭供款影響其他開支時,便可透過延長供款期的方式,令每期供款額減少。

值得留意的是,由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制,取用按揭後延長供款期的方式,不是人人可用,那些在申造按揭時,已「計到盡」的借款人,萬一經濟環境有變,亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說,一名40歲的借款人,於銀行成功取得30年期按揭,而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年,理論上,此名借款人在日後即使財務有困難,希望減少按揭供款,銀行亦不會同意。

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壓力測試有何荒謬之處?

金管局要求銀行在批核按揭前,先為借款人進行壓力測試。現有按息下,供款不可超逾月入一半。假設按息加2厘,供款不可超逾月入6成的限制。

荒謬的是,部分未能通過壓力測試的個案,如果申請人把還款年期由20年改為21年,便可成功通過以上測試。

假設申請人供款超過月入一半,理論上銀行不應批出按揭;但如果陳先生將按揭年期稍為延長,把供款下調降至不足一半,便可成功過關。

申請人以較長的供款期成功申請按揭後,如果過了罰息期,向銀行要求縮短還款期,在多數情況下,部分銀行會無條件接受,部份或會收取手續費用。

類似的情況很多,例如按揭申請人須清還私人貸款,將影響按揭批核的;但如果他先償還了私人貸款,在銀行批出按揭後,再次借入等額的私人貸款,銀行卻多數不聞不問。

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銀行會否拒絕「劏房」按揭?

「劏房」是近2年樓市的熱門話題;在特別印花稅推出之後,投資者難以透過短炒獲利,部分投資者便轉為購入舊樓物業,再改建為劏房收租,部分個案的租金回報率高逾10厘。但投資者在計劃購買單位改作劏房收租時,除了要留意有關建築、消防法例,亦要留意按揭方面的限制。

不同銀行對「劏房」的按揭取態各有不同,部分銀行會拒絕提供按揭,亦有銀行或財務機構會因為相對利潤較高(可收取較高按息)而接受按揭申請。

銀行如接受劏房的按揭申請,會要求估價公司提供較詳細的驗樓報告;而估價公司在處理類似物業的估價時,會要求視察單位。如果業主是連租約購入單位,又或者業主須轉按套現時,由於單位已全部或部份出租,估價公司便可能難以視察單位(租客沒有義務讓估價公司人員入屋),難以進行視察。但有部分銀行及估價公司接受只視察單位一部分(例如四間劏房中的其中二間),即可提交報告。

按揭條件方面,由於劏房一定是出租 / 投資物業,按揭成數會根據金管局指引,最高為樓價5成,利率亦會較自住物業為高。如果物業樓齡偏高,銀行即使提供按揭,按揭年期亦可能較短。

市場上更常見的情況,便是投資者先購入一個單位,成功申請及取用按揭後,才動手改建成劏房,以避過上述手續;甚至以「自用」條件取用按揭(按揭成數較高、按息較低),以獲取更高利潤。

理論上,銀行如得悉申請按揭的「自用物業」不是自用,是可以改變按揭條件,甚至call loan的,但現實中,只要借款人準時還款,罕有銀行理會報稱自用的抵押物業是否自用。

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一般估價準則

大家看新聞時,不時會讀到某某評級機構將某國的債券評級調整。理論上,債券(或任何其他商品),有買有賣就是市價,何必有什麼「評級機構」?其實類似機構的存在,目的是為資產作出一個客觀、中立的估價/評級,避免基金經理出於私利/判斷錯誤以不合理價格購入資產。

同類的機制在按揭市場中,便是估價公司。銀行在批出按揭時,程序上要先得到獨立估價公司的估價報告,銀行批出的按揭,要以估價報告或成交價中低者為準,再乘以相關的按揭成數,貸出款項。

而現實中,估價公司進行估價時,估值應該參考最新的成交價。在二手市場,如果是大型屋苑,成交較多,估值較簡單。對於唐樓、村屋等成交較疏落的物業,估價公司便可能以對上一宗成交的價格,再參考整體市場的升跌幅,計算出一個估價。

另一個常見的估價準則是租金回報率,一般用於成交相對疏落的工商舖市場。例如在一段長時間內,一條街都可能沒有一個舖位出售,一旦有成交,估價公司便會以租值作為估價標準。例如當時一般舖位租務回報率為5厘,那裡一個月租10萬元的舖位,合理的估值便是2400萬元。

當然,理論歸理論,在現實中,有眾多因素左右估價公司的估價。行內的生態是:作出口頭估價一般是免費的,而作出估價報告,又為銀行採用,估價公司才會收到費用。假設一家估價公司估價偏向保守(長期較同業為低),其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低,結果可能影響有關公司收入。結果就是:雖然制度上,估價公司應該提供一個獨立客觀的估價,但在市場競爭下,有關設想難以百分百發揮作用。

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按揭成數有沒有破綻?

編按:按計劃執行董事王永偉為信報地產投資網撰文,深入淺出地講解按揭常識。全文如下:

評估樓市是否過熱,有很多不同的標準,其中,部分人會用平均的按揭供款,佔家庭月入中位數的比率;另一些人會用按揭年期,或者平均按揭比率;該等標準各有根據,亦各有限制。較大的問是,由於種種原因,一些指標可能已失去警示風險的作用,例如按揭成數。

金管局每個月都會公布住宅按揭統計,其中一個指標,便是按揭成數(正式名稱為貸款與估值比率Loan to Value Ratio)。例如2012年2月,新批按揭有5836宗,平均每宗貸款金額為246萬元,平均的按揭成數是56.5%。同一數字,在近年的高位是2008年的65.9%。

單看有關數字,平均每宗按揭的成數是56.5%,似乎不高,風險不大。但要理解「風險」,先要定義是「誰的風險」?另外要問的是,為什麼按揭成數會下跌?

首先,平均按揭成數低,反映的是「銀行體系的風險較之前低」;如果樓市轉向,樓價下跌,甚至是大批借款人斷供;在「平均按揭成數偏低」的環境下,銀行收回斷供物業拍賣有較大機會足額收回貸款。

但對個別借款人來說,上述數字的意義不大(正如「香港人平均收入」,對每一個香港人的每月收支預算作用不大一樣)。

其次要問的是,為什麼現時整體樓價較2008年為高,但按揭成數卻較當時低了一截?真正的原因未必是港人「借少了」,可能是統計陷阱,更可能是有些數字未有反映在數據中。

近2年金管局持續收緊按揭指引,例如1000萬元以上物業的按揭成數只為5成,只有600萬元以下物業可借足7成等。措施就是為了減少銀行體系風險,萬一樓價下跌時,減少銀行大量撇帳的風險。由於貴價物業的按揭成數受限(包括絕大部分一手單位),拉低了平均數。

舉一個極端例子而言,一個月只有6宗新批按揭,一宗是一個市值1000萬元單位,按揭成數5成,按揭額500萬元;另外5宗都是市值200萬元單位,按揭成數都是7成,按揭額都是140萬元。6宗按揭的平均按揭成數便是6成。但萬一樓價下跌3成以上,市場上仍是有5宗負資產。

更大的問題是,一些負債未有反映在統計中。金管局限制銀行的按揭成數,其實造就了一批提供「二按」的財務公司,收取較高的利息,令置業人士可以維持以較低首期入市。此些「二按」提供者往往不在統計之列。但置業人士借入二按,其實是負擔較高的利息成本。

簡單來說,「平均按揭成數」處於低位,的確反映銀行體系的風險偏低。但對用家來說,此數字意義不大。更有甚者,如果買家是以5成一按,2成二按的方式入市,在金管局的統計上,按揭成數的確較7成一按為低。但買家的利息成本反為較高,風險亦沒有減少。

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應如何評估供款能力?

現時向銀行申請按揭,申請人須通過「壓力測試」,即在「現時按揭利率下」每月供款額不多於薪金5成;同時假設按息上升2厘,每月供款亦不可多於薪金6成。在計算時,除了樓按供款,亦須包括卡數及私人貸款。

置業人士可採用「樓按負債率」(Mortgage Debt Leverage)作為評估。除非置業人士相對年輕,而且預期薪金可明顯增長,否則按揭貸款額不宜高於年收入8倍。

以一個月入2萬元家庭為例,即使在較低按息時期能通過壓力測試,亦不宜借盡,避免取高於192萬元的按揭。相對來說,如果置業人士本身已介中年,又或預期收入難有突破,宜將樓按負債率控制在更低水平,例如6倍,讓供款人有較大彈性面對經濟變化。

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收入證明不足 如何申請按揭?

申請是否獲銀行受理,要視乎個別銀行政策而定,但一般來說,銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。

收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動,且薪金以支票或現金支付,銀行或會要求申請提供流動資產證明,作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是,以資產為支持申請按揭,現時銀行會以「資產估值/2,再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業,有100萬元未償還貸款,部分銀行會以「500萬元/2,再減100萬元」計算,即視為150萬元的正資產,以作為其他按揭貸款的支持。

若申請人為自僱人士,就需提交最新商業登記、公司查冊/公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。

如未能提供符合銀行要求的收入證明,貸款息率會較高,或按揭成數會較低,部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行,作為存款擔保。

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應否借二按?

大家晚上看電視時,應該不時會看到一些「二按」的財務公司廣告,他們往往標榜手續簡便、批核快捷;當然,方便有其代價,此類二按的利率較一般由銀行批出的一按利率為高,按息可達10厘以上。

由於金管局接連收緊按揭指引,非自用、業主已有多於一個物業按揭或樓價高於600萬元者,都難以借足樓價7成。以筆者觀察,部分買家便轉向財務公司申請二按,以減少首期開支。

雖然二按利率高,但比重少,連同一按計算,借入二按後的整體利息支出相對於總借款額會變低。以一個200萬元物業、一按6成、利率2.5厘、二按2成及利率10厘計算,一、二按平均利率約4.4厘。不少置業人士如未能由銀行借入較高成數按揭,便轉向財務公司解決;待手頭資金增多,或未來樓價升值時,以轉按擺脫二按。

不過,要留意的是,原則上來說,此類二按不單利率較高,也會影響日後的信貸紀錄;業主借取前宜三思。

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二按有沒有盲點?

近期樓市是一手旺,二手靜;將軍澳兩個新盤在個多月內售出逾1700一千七百個單位,相對來說,11月同區二手成交不足100個,僅為「正常」月份的三分一。

一手項目的訂價及銷情,對整體樓市有指標作用,除了因為一手物業數量大之外,亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關:發展商如看好後市,一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價,都會刺激二手業主亦步亦趨。相反,發展商對後市猶豫,認為有下調可能時,往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。

第一步是增加代理佣金,「正常」時候,一般一手物業佣金約為樓價2%,但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金,最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說,調節佣金有幾個好處,包括:不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意,也沒有長遠的手尾,往往成為淡市時,調整銷售部署的第一步。

如果第一步實施後,銷售未見理想,又或發展商一早判斷市底欠佳,往往會實行第二步:按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠;但監管趨嚴格後,銀行優惠會視為補貼,會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。

夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行,加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭;近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式,協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說,一位買家如透過銀行只可借入樓價5成,加上發展商提供2成或以上之二按,首期可由樓價50%,下調至30%,的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。

值得留意的是,傳媒在比較不同樓盤的二按時,會將焦點集中在「息率」上,彷彿A盤的二按利率比B盤低,就代表A盤較有吸引力。問題是,發展商的本業是賣樓,提供二按,不過是為了本業服務。在財務上,有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇),如果是同一個樓盤,同一訂價,對買家來說,當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價,有如蘋果與橙,不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引,畢竟只佔樓價約二成,只要樓價下調幅度收窄,二按可以做到很吸引。

如果出了第一、二步,反應仍不如預期,發展商便有機會採取最後一步:調整售價。我們現時已看到,個別新盤訂價已接近同區二手;代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成,二手究竟有何反應,也許在農曆新年過後有較明顯的走向。

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轉讓物業與轉讓公司--邊個著數?

港府在2010年11月推出額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD),向購入2年內轉讓的物業,徵收取樓價5-15%的印花稅。在官方開徵SSD後,據聞部分投資者索性以公司名義購入單位,再以「出售公司」的方式,逃避有關費用。

先要說明的是,「以空殼公司購入物業,再出售公司」此類操作一直存在,有關操作亦絕對合法。市場出現此類交易,原因是「轉讓公司」的印花稅遠較「轉讓物業」的印花稅為低;SSD的推出,不過是增加此方面的誘因。

雖然此類交易合法,但置業人士在物色物業時,如遇到此類放盤,在按揭及其他方面卻有不少要考慮的地方。

根據現時的市場習慣,物業買賣的一般印花稅是由買方支付的;而額外印花稅(如需支付),是由賣方支付的。如以「購入公司」方式購買物業;對買家來說,可省回的只是一般印花稅。但此方式有一個代價:即使物業真的是自用,但以「購入公司」方式購買物業,因為購入的是公司,根本無從申請按揭。
一般操作,是買家先以現金付清購買公司的款項,再以公司名義申請按揭;換言之,購買「持有物業的空殼公司」,買家需要有充足的現金。

其次,購入有關公司後,可以公司資產(物業)為抵押,申請按揭。但此類情況一律會被銀行視為投資,根據金管局現時的指引,不論物業估價多少,按揭成數上限只是樓價5成。此外,如果置業人士購入「公司」後,每年亦要支付公司的周年申報表,輕微增加支出。

資料由按計劃執行董事王永偉提供

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