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2019年7月16日 葉敬誠 專家評論

樓花風險──發展商未必包批

政治紛爭及社會矛盾似乎未有影響新盤銷售,多個新盤於6月底、7月初推售,仍然獲超額認購、更出現整個項目一天沽清的盛況。但要留意,多數新盤都是以樓花方式推出,當中引伸的風險值得買家留意。

此處說的風險,不是指偶爾在外地出現的爛尾樓。香港的樓花銷售制度相當完善,樓盤爛尾未能交樓的風險極低。購買樓花的風險,主要集中在成交日期延後及按揭方面。

在成交日期上,發展商銷售時提供的關鍵日期,只可視為參考。在發展商角度而言,由於建築期付款安排要在物業落成交樓後本可收足樓價款項,其實並無誘因延期交樓;但基於天雨或罷工等原因,只要認可人士確認,便可延期交樓。如果新購單位交樓日期延後,而買家的舊居又已出售或租約期滿,便可能出現短時間內「無處容身」的困境。

在按揭方面,過去不少人已提及,如果選用的是建築期付款方式,要在物業臨近交樓時,始申請按揭。如入伙前遇上樓價下跌,便可能出現估價不足的問題,如果買方欠缺資金支付差價,可能要撻訂離場。

另一層的風險是涉及發展商安排的按揭。由於銀行按揭成數受限,不少發展商會為旗下新盤提供高成數按揭安排。而在宣傳時,有意無意之間,可能會令買家以為此類按揭容易批核,放膽支付訂金後,「疊埋心水」等收樓。

不過,除非發展商白紙黑字擔保按揭不必審核,否則相關貸款機構可能仍會有一定的批核底線。而筆者看過的所有價單,都會列明不論貸款機構是否批出按揭,選用相關付款安排的買家都有責任完成交易。

對準買家而言,要減少按揭申請不獲批的風險,宜事先向有關貸款機構了解批核的標準,以免申請被拒,損失訂金。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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