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專家評論 | 2014-05-31 06:30

王永偉: 監管機構的風險管理指標

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如果問任何一位銀行按揭部門員工,按揭生意如何,得到的答案可能都是苦笑。但另一方面,政府以至金管局高層,仍在不斷強調樓市有風險,樓按增長過急。究其原因,可能與大家對何謂貸款增長,認識上有根本差異。

當銀行業內人士說按揭貸款增長時,他們最關注的是新取用按揭金額,即指定時段內,在銀行體系實際取用的按揭金額。2013年全年按揭取用金額是1586億元左右,數字連續3年下跌,較2012年的1918億元下跌17.3%,是2006年以來新低,大概只有2010年高峰期的一半。2014年首季,按揭取用金額是372億元,較2013年同期下跌兩成。近月成交見回升,但全年計,預料按揭取用金額仍是低位徘徊。

按揭取用金額偏低,有眾多原因,包括:

一、辣招令一、二手住宅成交萎縮。

二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限。

三、轉按吸引力下跌,2010年之前,由於P按、H按息差逾1厘,不少沿用P按的業主轉借H按,每月新批轉按有3000至5000宗。但近兩年P按、H按息差收窄,每月轉按只是維持在千多宗水平,遠低於2010年水平。

在此等情況下,如果問銀行按揭生意如何,反應可思過半。

另一方面,金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下,仍然強調樓按風險,甚至認為樓按增長過急,原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。2007年底,未償還按揭總額是5579億元,2014年3月,數字已升至9146億元,累積增幅逾64%,而同期GDP累積增長只有兩成多。

銀行關注的數字是每年新借出的金額,數字直接牽涉到個別銀行的業務目標或盈利等,數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額,數字近年持續上升,升幅拋離GDP增幅。

未償還按揭總額持續增長,意味每年新借出的按揭金額,遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字,原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高,1997年數字是三成,現時是四成多,是一個超借的警號。

當然,由借款人的角度看,1997年時按揭利率是8至10厘,現時新造按揭利率是2厘多,不少兩、三年前轉按的業主,按息更低至1厘。借入同等金額的貸款,利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語,甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來,不可能假設利率永遠低企,關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。

數據背後的啟示是:雖然由業界角度看來,重重指引或監管令業務收縮。但由監管機構角度看,卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。

王永偉
按計劃執行董事